Konversionsflächen


Konversionsflächen

Konversion bedeutet in der Stadtplanung und der Immobilienwirtschaft die Umnutzung oder die Änderung der Nutzung einer meist umfassenden Grundstücksfläche, der Konversionsfläche. Landläufig gibt es in dem Zusammenhang ebenfalls den Begriff des Flächenrecyclings, der in ähnlicher Weise gebraucht wird. Umnutzung dagegen wird meist in Bezug auf die Nutzungsänderung eines Gebäudeteils, eines ganzen Gebäudes, Gebäudeensembles oder Grundstücks benutzt.

Während "Falk" Konversion definiert als „bisher militärisch genutzte Flächen und Anlagen oder Flächen und Anlagen der früheren Reichsbahn, Deutschen Bundesbahn und heutigen Deutschen Bahn AG.“1, wird der Begriff heutzutage noch weiter gefasst. Neben Bahn- oder Militärflächen können es viele Arten von Gewerbe- oder Verkehrsflächen sein, zum Beispiel auch ehemalige Fabriken oder Flugplätze. Die dazu gehörigen Grundstücke sollen als Brachland wieder einer Nutzung zugeführt werden.

1 vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 540

Bewertungsgrundsatz
Konversionsflächen sind grundsätzlich auf ihre legal zulässige und wirtschaftlich vernünftige Nachfolgenutzung hin zu bewerten. Zur Bewertung von Konversionsflächen ist es erforderlich, dass sich der Sachverständige das Grundstück vollkommen von den derzeitigen Nutzungen befreit vorstellt und Klarheit verschafft über:
  • den jeweiligen baurechtlichen Status der aufgelassenen Militärflächen und somit über die zukünftig bauplanungs- und bauordnungsrechtlich zulässigen Vorhaben
  • die Verwertbarkeit der ehemals militärisch genutzten Areale und baulichen Anlagen für rentierliche Folgenutzungen sowie die auf dem örtlichen Grundstücksmarkt bestehende Nachfrage nach den Bewertungsobjekten.
Als besondere wertbildende Faktoren ist bei ehemals militärisch genutzten Grundstücken ggf. zu beachten:
  • Es handelt sich häufig um sehr große zusammenhängende Areale mit großflächiger Funktionsbebauung. Vielfach ist eine Aufteilung nicht oder nur mit unwirtschaftlichem Aufwand möglich und das Objekt nur als Ganzes vermarktungsfähig. Für derartige Objekte sind i.d.R. keine aus Kaufpreisen abgeleiteten Bewertungsdaten (Mieten‚ Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfaktoren etc.) verfügbar.

Beispiele von Konversionsflächen, die durch die Vater und Kuhwald Partnerschaft bewertet wurden

Ausbildungsgelände des Grenzausbildungsbataillons der Marine in 18255 Ostseebad Kühlungsborn
Teile des ehemaligen KdF
Block 3 Aufgänge 1 bis 4
in  18609 Ostseebad Binz, OT Prora


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