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Verkehrswert - Was ist das
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Sachverständige für Immobilienbewertung
Verkehrswert - was ist das?
Der Begriff "Verkehrswert" ist im BauGB definiert
§ 194 Verkehrswert
Kaufpreise, ausgehandelt bzw. verhandelt im Rahmen von Grundstücksverkäufen, sind immer subjektive Preise. Verschiedene Verhandlungspartner handeln demzufolge für ein und dasselbe Grundstück in der Regel unterschiedliche Kaufpreise aus. Der Preis einer Sache muss jedoch nicht stets auch ihrem Wert entsprechen (BGH NJW 1 968, 1 50). Die Gesetzesdefinition gibt in § 194 BauGB für den Verkehrswert folgende Maßgaben:
Abweichende deutsche Wertbegriffe, die gemeinhin den Verkehrswert meinen
Genauigkeit der Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert ist eine Schätzung des wahrscheinlichsten Kaufpreises im nächsten Kauffall; er ist ein Marktwert. Methodisch wird der Verkehrswert in allen Wertermittlungsverfahren auf der Grundlage von Kaufpreisen für vergleichbare Objekte geschätzt. Reale Kaufpreise bilden die Basis für die Herleitung der Stellglieder der Wertermittlung, wie z.b. Sachwertmarktanpassungsfaktoren oder Liegenschaftszinssätze, welche überwiegend durch die Gutachteraussschüsse ermittelt werden. Mit allen Wertermittlungsverfahren wird quasi die Frage zu beantworten versucht: Welchen Preis hätten dann die Marktteilnehmer, die den Kaufpreis eines Grundstückes ausgehandelt haben, am wahrscheinlichsten im Durchschnitt für das Bewertungsobjekt ausgehandelt? Demnach kann man den Verkehrswert auch als statistischen Wert definieren (z.B. Mittelwert oder Medianwert einer relevanten Anzahl von vergleichbaren Vergleichskauffällen).
§ 194 Verkehrswert
- Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Kaufpreise, ausgehandelt bzw. verhandelt im Rahmen von Grundstücksverkäufen, sind immer subjektive Preise. Verschiedene Verhandlungspartner handeln demzufolge für ein und dasselbe Grundstück in der Regel unterschiedliche Kaufpreise aus. Der Preis einer Sache muss jedoch nicht stets auch ihrem Wert entsprechen (BGH NJW 1 968, 1 50). Die Gesetzesdefinition gibt in § 194 BauGB für den Verkehrswert folgende Maßgaben:
- Der Verkehrswert ist auf die Preisverhältnisse (Marktsituation) zu einem genau zu beschreibenden Wertermittlungsstichtag abzustellen. Er ist ein Stichtagswert und gilt (theoretisch) nur zu diesem Tag.
- Bei der Verkehrswertbestimmung ist auf die "Anschauungen" des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ abzustellen.
- Bei der Verkehrswertbestimmung sind alle tatsächlichen und rechtlichen Merkmale, soweit sie für den Marktteilnehmer wertbildend und wertrelevant sind, zu berücksichtigen.
Abweichende deutsche Wertbegriffe, die gemeinhin den Verkehrswert meinen
Gegenstand der Immobilienbewertung (historisch: Taxation) war und ist immer die Feststellung des „richtigen“ Grundstückswerts.
Grundsätzlich sind mit dem Begriff Verkehrswert folgende Begriffe direkt vergleichbar:
- Marktwert; dessen Identität ist durch den seit 2004 in § 194 BauGB hinter dem Verkehrswert eingefügten Klammerzusatz klargestellt
- objektiver Wert; weil er (in Teilen) der Verkehrswertdefinition entspricht
- durchschnittlicher bzw. wahrscheinlichster Kaufpreis; dessen Übereinstimmung mit dem Verkehrswert ist durch die verfahrenstechnischen Umsetzungen der Verkehrswertermittlung erklärbar.
Genauigkeit der Verkehrswertermittlung
Der Verkehrswert ist eine Schätzung des wahrscheinlichsten Kaufpreises im nächsten Kauffall; er ist ein Marktwert. Methodisch wird der Verkehrswert in allen Wertermittlungsverfahren auf der Grundlage von Kaufpreisen für vergleichbare Objekte geschätzt. Reale Kaufpreise bilden die Basis für die Herleitung der Stellglieder der Wertermittlung, wie z.b. Sachwertmarktanpassungsfaktoren oder Liegenschaftszinssätze, welche überwiegend durch die Gutachteraussschüsse ermittelt werden. Mit allen Wertermittlungsverfahren wird quasi die Frage zu beantworten versucht: Welchen Preis hätten dann die Marktteilnehmer, die den Kaufpreis eines Grundstückes ausgehandelt haben, am wahrscheinlichsten im Durchschnitt für das Bewertungsobjekt ausgehandelt? Demnach kann man den Verkehrswert auch als statistischen Wert definieren (z.B. Mittelwert oder Medianwert einer relevanten Anzahl von vergleichbaren Vergleichskauffällen).
- Zu der mit Verkehrswertermittlungen erreichbaren Genauigkeit lässt sich keine allgemein gültige Aussage treffen; sie ist einzelfallabhängig. Bei der Bewertung von sog. Standardobjekten (z.B. unbebaute Baugrundstücke; Ein-, Zwei- und Mehrfamilienwohnhäuser; Wohnungseigentume) ist unter „normalen Verhältnissen“ eine Wertgenauigkeit von ± 5 % 15 % zu erwarten. Dies insbesondere dann, wenn die sog. „erforderlichen Daten“ (vgl. § 193 Absatz 5 BauGBO9) mit hinreichender Qualität verfügbar sind.
- Der Verkehrswert eines Grundstückes ist keine naturwissenschaftlich zu ermittelnde Größe. Vielmehr beruht seine in der Regel auf mehreren Methoden fußende Ermittlung - ausgehend von gewissen Grunddaten - in vielerlei Hinsicht auf Einschätzungen. Aus diesem Grund ist in der Rechtsprechung auch anerkannt, dass einem Sachverständigen ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht. Das bedeutet aber auch, dass es einen absoluten Verkehrswert für ein Grundstück nicht gibt, wie auch die gerichtliche Praxis zeigt. Denn in der Regel kommen zwei Sachverständige bei der Ermittlung eines Verkehrswertes für das selbe Grundstück nicht zum gleichen Ergebnis (vgl. nur Kleiber-Simon-Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Auflage 1998, § 194 BauGB Rz.29 if; OLG Rostock OLGR Rostock 2008, 905, zitiert nach juris.)
- Wie groß die entsprechende Bandbreite ist, ist nicht abschließend geklärt. Von vielen Gerichten wird eine Spanne +/-20 bis maximal +/- 30% für angemessen gehalten. Dies entspricht den Auffassungen, die überwiegend in der Rechtsprechung und der Literatur vertreten wird (vgl. nur Kleiber-Simon-Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3. Auflage 1998, § 194 BauGB Rz.32 mit zahlreichen Nachweisen aus der älteren Rechtsprechung; OLG Hamm Urt. v. 15.01 .2009 - Az. 22 U 39/08, zitiert nach juris, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen vom BGH mit Beschluss v. 23.09.2009 - Az. V ZR 30/09, zitiert nach juris; LG Bielefeld Urt. v. 22.01 .2008 - Az. 2 0 5/03, zitiert nach juris; aA. OLG Köln Urt. v. 25.08.2009 - Az. 14 U 1 1/2009, zitiert nach juris, das die Spannbreite bei +/- 15% sieht).
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