Bedarfswert


Bedarfswert (= Grundbesitzwert)

Ein Begriff aus dem Steuerrecht. In einem Feststellungsverfahren für Grundbesitzwerte (§ 138 Abs. 5 und 6 BewG) werden Grundbesitzwerte festgestellt, wenn sie für die Festsetzung der Erbschafts-, Schenkungs- oder Grunderwerbsteuer erforderlich sind.

Auslöser einer solchen Bedarfsbewertung ist jede Veräußerung, egal ob sie entgeltlich oder unentgeltlich, d.h. als Schenkung, erfolgt. Auch jeder Erbfall führt dazu, daß eine Bedarfsbewertung eingeleitet wird.Die Erbschaftssteuerstellen der Finanzämter prüfen anhand der Erbschafts- oder Schenkungssteuererklärung vorab, ob wegen des Übergangs von Grundbesitz ein Bewertungsbedarf besteht.

Die Berechnung des Bedarfswerts erfolgt in einem standardisierten Verfahren. Der Gesetzgeber war sich darüber im Klaren, dass dieses relativ stark vereinfachte Verfahren nicht in jedem Fall zu akzeptablen Ergebnissen führt. Auch der Anspruch, daß eine Bewertung nach diesem Gesetz «gerecht» ist, wird nicht erfüllt.Insbesondere wegen des lange zurückliegenden Stichtags für die Bemessung der Bodenrichtwerte (zum 01.01.1996) kommt es bei den Betroffenen in Zeiten sinkender Grundstückswerte öfter zu anderen Werten, die dann Grundlage einer Besteuerung sein sollen. Auch bei alten, heruntergekommenen Gebäuden, bei Gebäuden mit gastronomischer Nutzung, bei Gebäuden mit ungewöhnlichen, z.B. öffentlich-rechtlichen Belastungen oder bei Grundstücken mit einer Altlastproblematik ist es angezeigt, den Rat eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien in Anspruch zu nehmen.

Eine Öffnungsklausel im Bewertungsgesetz schützt den Erwerber vor unbilligen, d.h. nicht mit den Marktwerten zu vereinbarenden Ergebnissen und gewährt ihm das Recht, innerhalb von einem Monat gegen den Bedarfswertbescheid Widerspruch einzulegen. Er muss dann durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien den niedrigeren «gemeinen Wert» der Liegenschaft nachweisen.

In einer aktuellen Entscheidung (BFH Urteil vom 11.05.2005 - II R 21/02) hat der BFH noch einmal klargestellt, dass das Finanzamt bei der Bedarfsbewertung an den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwert gebunden ist. Es ist nicht zulässig, diesen bei der Ermittlung des Grundbesitzwertes für die Erbschaftssteuer oder für die Grunderwerbssteuer an die Größe des zu bewertenden Grundstücks anzupassen, wenn der Gutachterausschuss hierfür keine Umrechnungsfaktoren vorgegeben hat.

§ 145 Abs. 3 Satz 3 BewG ermöglicht nicht den Nachweis eines niedrigeren Bodenrichtwerts, sondern nur den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des fiktiv unbebauten Grundstücks. Führt der Steuerpflichtige diesen Nachweis nicht, dann kann das Finanzgericht der Wertfeststellung nicht von sich aus einen wie auch immer ermittelten niedrigeren gemeinen Wert zu Grunde legen.


Weitere Hinweise zum Bedarfswert finden sie hier.
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