Wohnungsgutachten


Wohnungsgutachten

Was ist meine Wohnung wert?

Bewertung von Wohnungen

Bei der Wohnungsbewertung oder auch genannt "Bewertung von Wohneigentum" gilt der gleiche Grundsatz wie auch sonst in der Immobilienbewertung. Die Marktlage ist entscheidend. Wertbestimmend ist also das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Vor allem die Lage aber auch das Baualter des Hauses, der Zustand sowie Größe, die Ausstattung und Grundrissstruktur der Wohnung sind dabei die entscheidenden Faktoren für den Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist.

Aber auch die Struktur der Miteigentümer sowie die Verwaltungsqualität der WEG-Verwaltung sind nicht zu vernachlässigende Betrachtungspunkte. Eine augenscheinlich hochwertige Wohnung kann zum teuren Vergnügen werden, wenn im Nachhinein dem Käufer bekannt wird, dass es  Hausgeldrückstände gibt oder demnächst Sonderumlagen anstehen. Auch zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaften mit den damit verbundenen Rechtsverfolgungskosten können finanziell belasten sein.

Aus diesem Grund wünschen wir bei der Wohnungsbewertung die Zureichung folgender Unterlagen:
  • Teilungserklärung nebst Ergänzungen und Aufteilungsplan
  • Wirtschaftsplan mit Ausweisung Hausgeld
  • Beschlusssammlung der WEG der letzten 3 Jahre
  • Auskunft über Instandhaltungsrücklage
  • Probleme/Sonstiges generell  (bekannte Schäden)
  • Mietvertrag (bei vermieteten Wohnungen
Ein weiterhin entscheidendes Kriterien bei der Wohnungsbewertung ist die Betrachtung des Mietzustandes und der vorhandenen Mietkonditionen. Insbesondere bei Wohnungen die der Eigennutzung dienen sollen, beträgt der Kaufpreisunterschied zwischen vermieteten und unvermieteten Wohnungen teilweise bis zu 30 %.
Üblicherweise kommen bei der Wertermittlung von Wohnungen (Wohnungsbewertung) durch Gutachter üblicherweise drei Verfahren zum Einsatz: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

  Das Vergleichswertverfahren
Am marktorientiertesten stellt sich das Vergleichswertverfahren dar. Es basiert auf dem relativ einfachen Grundprinzip, den Wert der Wohnung  anhand der Kaufpreise von vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung zu ermitteln. Als Datengrundlage kann die Kaufpreissammlung oder der Grundstücksmarktbericht des jeweils zuständigen Gutachterausschusses dienen. Alternativ kann man sich Verkaufsangebote von vergleichbaren Wohnungen anschauen. Diese werden auf entsprechenden Immobilienportalen z.B. www.immobilienscout24.de veröffentlicht.
Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Verkaufsofferten oftmals preislich über den später vertraglich vereinbarten Kaufpreisen liegen.
Damit das Vergleichswertverfahren angewandt werden kann, ist eine ausreichende Zahl an Vergleichswohnungen erforderlich, die dem Zustand, der Ausstattung und der Lage der zu bewertenden Wohnung hinreichend entsprechen. Wohnungen unterscheiden sich jedoch oftmals in vielen Kriterien. Die Wertermittlung berücksichtigt dies durch geeignete Zu- oder Abschläge.

  Das Sachwertverfahren
Dieses Verfahren ist aus unserer Sicht zur Bewertung von Wohnungseigentum ungeeignet geworden.
Das Verfahren führt eine getrennte Bewertung des Bodens und der Immobilie durch. Bei Wohnungen erfolgt die Wertermittlung entsprechend den Anteilen am Gesamtobjekt und -grundstück.
Die zuständigen Gutachterausschüsse weisen jedoch keine Marktanpassungsfaktoren für dieses Verfahren mehr aus. Eine reine Herstellungskostenberechnung der Wohnung ist ohne Marktanpassung nicht identisch dem Marktwert, das Verfahren sollte demnach nur im Notfall zur Anwendung kommen.

  Das Ertragswertverfahren
Bei Wohnungen, die vermietet werden sollen, kommt vielfach das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hier besteht der Wertansatz darin, den Wohnungswert auf der Grundlage der erzielbaren Erträge zu bestimmen. Der Ertragswert des  Wohnung ergibt sich aus dem voraussichtlichen jährlichen Reinertrag, der mit einem von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Wohnung abhängigen Vervielfältiger multipliziert wird.

Eine einfache Variante des Ertragswertverfahrens ist das sogenannte Maklerverfahren. Es dient der überschlägigen Schätzung des Ertragswerts. Dazu wird der jährliche Rohertrag (die Netto-Miete) mit einem geeigneten Vervielfältiger multipliziert.
Die Maklerverbände (z.B. IVD) weisen in ihren Marktberichten entsprechende Verfielfältiger aus.
Als erste Orientierungsgröße ist dieses Verfahren durchaus geeignet.
  Unsere Tätigkeitsschwerpunkte im Bereich Wohnungsgutachten:
  • Das Sachverständigenbüro Vater und Kuhwald Partnerschaft verfügt über viel Erfahrung bei der Bewertung von Wohn- und Teileigentum  (Wohnungen und Gewerberäume). Von den ca. 4.000 (Stand 2016) von uns erstatteten Gutachten sind ca. 1.500 Wohnungsgutachten.
  • Wir  erstatten Wohnungsgutachten für wohnbauliche und gewerbliche Nutzungen vorrangig in den Städten Berlin, Potsdam,  Rostock, Stralsund, Schwerin und Greifswald. In den Ostseebädern gibt es vor allem so genannte Ferienwohnungen. Auch von dieser Sonderform des Wohneigentums haben wir eine Vielzahl bewertet (Bewertung von Ferienwohnungen).

Beispiele für Wohnungsgutachten, erstattet durch die Vater und Kuhwald Partnerschaft
z.B. in Berlin
ca. 800 Wohnungsgutachten für Berliner Amtsgerichte im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren in folgenden Stadtteilen von Berlin:
  • Treptow-Köpenick, Mitte, Prenzlauer Berg, Pankow, Tiergarten, Moabit, Hohenschönhausen, Lichtenberg, Friedrichshain, Spandau, Schöneberg, Wilmersdorf, Charlottenburg, Steglitz, Zehlendorf, Wannsee, Tempelhof, Kreuzberg

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