Zwei Figuren stehen auf einem Blatt Papier mit Geld und Münzen.

  Grundsteuer und Grunderwerbsteuer

Grundsteuer

Die Gemeinden fordern für Grundstücke in ihrem Verwaltungsbereich  eine Grundsteuer, dies stellt eine wichtige Steuereinnahme dar. Rechtsgrundlagen für die Grundsteuererhebung sind:

•    Grundsteuergesetz (GrStG)
•    Bewertungsgesetz (BewG)
•    Individuelle Haushaltssatzungen der Gemeinden

Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung (Substanzsteuer). Die Berechnung erfolgt bei der deutschen Grundsteuererhebung unterteilt in Grundsteuer A und Grundsteuer B
  • Grundsteuer A (agrarisch): Steuergegenstand sind Land- und forstwirtschaftliche Vermögen und Betriebe
  • Grundsteuer B (baulich):  Erfasst sind hier alle bebauten und bebaubaren Grundstücke sowie Gebäude und Betriebsgrundstücke und Wohnungseigentum Teileigentum sowie Erbbaurechte

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in 3 Stufen ermittelt:
  1. Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswerts fest. Grundlage hierfür ist das Bewertungsgesetz. Der Eigentümer und die zuständige Behörde erhalten daraufhin einen Einheitswertbescheid.
  2. Auf der Grundlage des festgelegten Einheitswerts wird der Grundsteuermessbetrag ausgerechnet. In diesem Schritt werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Aufgrund dieser Berechnungen erhalten Eigentümer und Gemeinde einen Grundsteuermessbescheid.
  3. Der Grundsteuerbetrag wird mit dem von der Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert.

Berlin
Wichtig: Für Grundbesitz, bei dem ein Eigentümerwechsel in 2024 stattgefunden hat, erhalten Eigentümer die entsprechenden Bescheide zu Beginn des Jahres 2025.

Die bisherige Grundsteuer nach dem Einheitswert wird letztmalig zum 15.11.2024 fällig.

Anpassung der Steuermesszahl zugunsten von Wohngrundstücken
Die Auswertung aller Grundsteuerwerte hat gezeigt, dass die vom Bundesgesetzgeber vorgegebenen Messzahlen in Berlin zu einer stärkeren Belastung von Wohngrundstücken führen würden. Um das zu vermeiden, werden die Steuermesszahlen zu Gunsten der Wohngrundstücke angepasst. Für Wohngrundstücke wird die Steuermesszahl 0,31 Promille betragen und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,45 Promille.

Absenkung des Hebesatzes von derzeit 810 Prozent auf 470 Prozent
Damit die Grundsteuer nicht zur untragbaren Belastung für die Berlinerinnen und Berliner wird, wird der Hebesatz für bebaute und bebaubare Grundstücke ab dem 01.01.2025 von derzeit 810 Prozent auf 470 Prozent stark abgesenkt.

Entlastung von Kleingärtnern und landwirtschaftlichen Betrieben
Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Grundsteuer A) wird auf 0 Prozent herabgesetzt. Hierdurch profitieren in Berlin ca. 800 Betriebe, die z. B. Landwirtschaft, Gartenbau, Gemüse- oder Blumenanbau, Fischerei oder Forstwirtschaft betreiben. Hinzu kommen ca. 1.200 Kleingartenanlagen nach Bundeskleingartengesetz in unserer Stadt. Gleichzeitig erspart dieser Schritt einen unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand für die Steuerbehörden.
Finanzsenator Stefan Evers hat mit der Absenkung des Hebesatzes von 810 Prozent auf 470 Prozent! für die allermeisten Fälle eine übermäßige Grundsteuerbelastung verhindert und dafür gesorgt, dass der Staat sich an der Grundsteuerreform nicht bereichert (Aufkommensneutralität).

Hebesatz

Der Hebesatz ist im Gemeindesteuerrecht die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem Steuermessbetrag multipliziert wird. Die Gemeinden können den Hebesatz individuelle festlegen. Spitzenwerte für Großstädte finden sich in Berlin und Hagen mit einem Hebesatz für die Grundsteuer B von 810 % (Berlin) bzw. 750 % (Hagen). Die Finanznot zwingt allerdings inzwischen auch kleinere Gemeinden zur Anhebung.
mittlerer Hebesatz Grundsteuer B nach Ländern 2018

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Erwerb eines Grundstücks. Dabei muss es zu einem Wechsel des Eigentümers an dem Grundbesitz kommen. Folgende Erwerbsvorgänge sind grundwerbsteuerpflichtig:
  • der Kauf von Grundstücken,
  • der Tausch von Grundstücken,
  • der Übergang von Grundbesitz im Rahmen von Gesellschaftsverträgen,
  • Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz,
  • bei Auflösung einer Gesellschaft
  • und bei einer Enteignung
Die Grunderwerbsteuer wird bei obig benannten Erwerbsvorgängen nur einmal fällig. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet wurde, erfolgt die Eigentumsumschreibung durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Dazu erteilt das Finanzamt nach Zahlungseingang dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Üblicherweise kümmert sich ein Notar um diesen Vorgang.

Von der Grunderwerbsteuer sind folgende Erwerbsvorgänge befreit:
  • Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern,
  • der Erwerb eines Grundstückes durch in gerader Linie Verwandte des Veräußerers,
  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses,
  • der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Wert liegt unter 2.500,00 €),
  • bei bestimmten betrieblichen Umstrukturierungen, wenn die Beteiligungsverhältnisse sich mittelbar nicht ändern.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache. und sehr unterschiedlich in Deutschland.  Dadurch ergeben sich unterschiedliche Grunderwerbsteuersätze. Diese liegen zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, jeweils bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer hat sich in den letzten 10 Jahren in den meisten Bundesländern sukzessive erhöht
Grunderwerbsteuer in Deutschland Stand 2019/2020
Steuertipps zur Senkung der Grunderwerbsteuer

Ist in dem  Haus oder der Wohnung welches erworben werden soll sog. Zubehör enthalten, kann deren Wert vom Kaufpreis abgezogen werden. Zubehör sind bewegliche Gegenstände die man ausbauen und an andere Stelle wieder einbauen kann. Zubehör liegt vor, wenn die Sache dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dient, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein und ein räumliches Verhältnis zum Grundstück besteht § 97 BGB
Dazu gehören:
  • Einbauküchen und Einbauschränke
  • Kamine
  • Markisen, Sauna
  • bestimmte Antennanlagen (z. B. Sat-Anlage die nicht fest mit dem Haus verbunden ist)
  • Funkalarmanlage
Der Wert dieser  Gegenstände kann vom Kaufpreis abgezogen werden und muss gesondert im Notarvertrag ausgewiesen werden. Der ausgewiesene Zubehörwert muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtkaufpreis stehen. Es ist dem Finanzamt schwer vermittelbar, dass z.B. bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung zu einem Gesamtkaufpreis von 100.000 € in dieser Wohnung eine Einbauküche mit einem Wert von 50.000 € enthalten sein soll.
  • Übersteigt der Wert des Zubehörs 15 % des Gesamtkaufpreises, kann dies Rückfragen seitens des Finanzamtes zur Folge haben. Den Finanzämtern steht dabei ein entsprechender Beurteilungsspielraum zu. Nach unserer Erfahrungen sind hierbei die Finanzämter von Berlin großzügiger wie die im Land Mecklenburg-Vorpommern.

Einsparungsmöglichkeiten beim Kauf von Eigentumswohnungen (Wohnungs- und Teileigentum)

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es eine zusätzliche Möglichkeit, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Eigentümergemeinschaft bildet Rücklagen für die Instandhaltungen am sog. Gemeinschaftseigentum. Wird im Kaufvertrag über die Eigentumswohnung diese Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen, lässt sich Grunderwerbsteuer sparen.

  • Bereits  1991 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Vielmehr liegt insoweit ein Entgelt zur Erlangung eines geldwerten Anspruchs auf Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage vor (BFH 9.10.91, BFH/NV 92, 264). Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und nur der die Wohnung betreffende Teil der Grunderwerbsteuer unterworfen wird.
Wichtig ist eine entsprechende Formulierung im Kaufvertrag wie z.B. "Der vereinbarte Kaufpreis der  Wohnung Nr. ... verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück ...   beträgt 300.000 Euro. Im Kaufpreis ist eine Instandhaltungsrücklage von 30.000 Euro enthalten."
Auf Nachfrage seitens des Finanzamtes muss diese Instandhaltungsrücklage nachgewiesen werden. Einen entsprechenden Nachweis erhalten sie vom WEG-Verwalter.