VATER UND KUHWALD - IMMOBILIENGUTACHTER - Bewertung von Immobilien
Ablauf Zwangsversteigerung
Ablauf eines Zwangsversteigerungsverfahrens
Herzlich Willkommen bei der Vater und Kuhwald PartnerschaftIhr Immobiliengutachter bei ZwangsversteigerungenSachverständige für Immobilienbewertung
1 Einleitung des Verfahrens
1.1 Grundbucheinsicht
1.2 Zwangsversteigerung oder Pfändung
1.3 Verfahrenseinleitung
1.3.1 Antragsberechtigte
1.3.2 Persönliche Titel
1.3.3 Dingliche Titel
1.4 Dauer des Verfahrens
1.5 Zwangsversteigerungskosten
2 Beschlagnahme des Grundbesitzes
2.1 Beginn der Beschlagnahme
2.2 Umfang und Wirkung der Beschlagnahme
3 Wert des zu versteigernden Grundbesitzes
3.1 Verkehrswertgutachten
3.2 Weitere Informationsquellen
4 Gebotsermittlung
4.1 Bestehendbleibende Rechte
4.1.1 Nachrangige Rechte
4.1.2 Vorrangige Rechte
4.1.3 Rangermittlung
4.2 Geringstes Gebot
4.2.1 Legaldefinition
4.2.2 Deckungsprinzip
5 Tag der Zwangsversteigerung (Versteigerungstermin)
5.1 Ort und Termin der Zwangsversteigerung
5.2 Ablauf der Versteigerung
5.2.1 5/10 und 7/10 Grenzen
5.3 Zuschlagsverhandlung
6 Kosten für den Ersteher
7 Verteilungstermin
8 Wiederversteigerung
9 Fazit
9.1 Vorteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
9.1 Nachteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
1.1 Grundbucheinsicht
1.2 Zwangsversteigerung oder Pfändung
1.3 Verfahrenseinleitung
1.3.1 Antragsberechtigte
1.3.2 Persönliche Titel
1.3.3 Dingliche Titel
1.4 Dauer des Verfahrens
1.5 Zwangsversteigerungskosten
2 Beschlagnahme des Grundbesitzes
2.1 Beginn der Beschlagnahme
2.2 Umfang und Wirkung der Beschlagnahme
3 Wert des zu versteigernden Grundbesitzes
3.1 Verkehrswertgutachten
3.2 Weitere Informationsquellen
4 Gebotsermittlung
4.1 Bestehendbleibende Rechte
4.1.1 Nachrangige Rechte
4.1.2 Vorrangige Rechte
4.1.3 Rangermittlung
4.2 Geringstes Gebot
4.2.1 Legaldefinition
4.2.2 Deckungsprinzip
5 Tag der Zwangsversteigerung (Versteigerungstermin)
5.1 Ort und Termin der Zwangsversteigerung
5.2 Ablauf der Versteigerung
5.2.1 5/10 und 7/10 Grenzen
5.3 Zuschlagsverhandlung
6 Kosten für den Ersteher
7 Verteilungstermin
8 Wiederversteigerung
9 Fazit
9.1 Vorteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
9.1 Nachteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
1. Einleitung des Verfahrens
Des einen Freud ist des andern Leid. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise überdurchschnittlich gestiegen. Dies führt dazu, dass sich viele den Traum vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung zu normalen Marktpreisen nicht leisten können. Unabhängig von der Marktlage gibt es immer Eigentümer, die teils verschuldet (z.B. riskante Finanzierungen) teils unverschuldet (z.B. persönliche, unvorhersehbare Schicksalsschläge) in finanzielle Schieflage geraten, die in einem Zwangsversteigerungsverfahren enden kann.
Nicht immer sind finanzielle Engpässe Auslöser eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Auch durch Scheidung oder Erbschaften ausgelöste Vermögensauseinandersetzungen können zu einem Zwangsversteigerungsverfahren (Teilungsversteigerung) führen.
Vor der Einleitung einer Zwangsversteigerung sollte sich ein Gläubiger Klarheit über die Belastung des Grundeigentums mit weiteren Rechten Dritter verschaffen (Grundpfandrechte in Abt. III des Grundbuches). Als Gläubiger eines Grundpfandrechtes am Grundstück oder als Inhaber einer Forderung gegen den Eigentümer verfügen Sie zumeist über das sogenannte berechtigte Interesse, dass für die Erteilung einer Grundbuchauskunft erforderlich ist. §§ 17 ZVG, 12 GBO
1.2 Zwangsversteigerung oder Pfändung
Auf der Grundlage der Auswertung des Grundbuchs sind die Erfolgsaussichten der eigenen Grundbuchposition zu prüfen. In dieser Phase kann es durchaus sinnvoll sein, einen Gutachter mit einer überschlägigen Bewertung des zu versteigernden Grundbesitzes zu beauftragen. Aus einer hinteren Rangfolge im Grundbuch kann die Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens bei geringem Wert des zu versteigernden Grundstücks wirtschaftlich sinnlos ein. Das heißt, die zu bedienenden erstrangigen Grundpfandrechte sind höher, wie das zu erwartende Meistgebot im Zwangsversteigerungstermin. Verteilung des Erlöses im Zwangsversteigerungsverfahren folgt entsprechend einer strengen Rangfolge (vgl. § 10 ZVG). Als nachrangiger Gläubiger ohne Aussicht auf Erlösauskehr beim Verteilungstermin können folgende Maßnahmen sinnvoll sein:
• Pfändung von bestehenden und zukünftigen Eigentümergrundschulden
• Pfändung von Rückgewährsansprüchen
• Pfändung von Ansprüchen auf Erlösauskehr
1.3 Verfahrenseinleitung
Ein Zwangsversteigerungsverfahren kommt in der Regel durch Antrag eines Gläubigers zustande, welcher Forderungen gegen den Eigentümer einer Immobilie hat. Kreditgebenden Gläubigern (z.B. Banken, Sparkassen, Bausparkassen) liegt zumeist ein vollstreckbarer Grundschuldbrief vor. Mit diesem Grundschuldbrief kann dieser Gläubiger zur Befriedigung seiner Ansprüche die Zwangsvollstreckung beantragen. Bei der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Miteigentümer- oder Miterbengemeinschaft ist es sogar jedem der Beteiligten möglich, dieses Verfahren unabhängig von seiner Beteiligungsquote einzuleiten.
1.3.1 Antragsberechtigte
Berechtigte sind insbesondere:
1.3.2 Persönlicher Titel
Unter einem persönlichen Titel versteht man z. B. ein auf Zahlung eines bestimmten Betrages gerichtetes Gerichtsurteil (z.B. Unterhaltsforderungen, Schadensersatzansprüche etc.) oder einen Vollstreckungsbescheid.
Anders als bei einer Zwangsversteigerung aus einem eingetragenen Grundpfandrecht wie z. B. einer Grundschuld stellen sich diese Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren grundsätzlich „hinten an“ (hintere Rangklasse), also hinter die gemäß der Reihenfolge des § 10 ZVG bestehenden Rechte. Sinnvoll für Inhaber eines persönlichen Titels ist es, sich eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Zwangssicherungshypothek stellt sich jedoch ebenfalls hinter den bereits im Grundbuch vorher (zeitlich) eingetragenen Rechten an.
1.3.3 Dinglicher Titel
Bei einem dinglichen Titel umfasst das Versteigerungsverfahren nur das mit dem dinglichen Recht belastete Grundstück. Ein dinglicher Titel beschränkt sich auf Zahlung aus dem Pfandobjekt, d.h. er ist ein Duldungstitel, der die Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt erlaubt (z. B. in einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek.§§ 15 , 16 ZVG).
1.4 Dauer des Verfahrens
Die Durchschnittsdauer vom Eintrag des Vollstreckungsvermerks im Grundbuch, der die Zwangsversteigerung sozusagen offiziell einleitet, bis zum ersten Versteigerungstermin liegt bei den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern, Berlin und Brandenburg bei ca. einem Jahr. Die Dauer des Verfahrens ist jedoch auch abhängig von den Rechtsmitteln, die die beteiligten Parteien ausschöpfen, so dass sich in Ausnahmefällen ein Verfahren über 2 bis 3 Jahre hinziehen kann.
1.5 Zwangsversteigerungskosten (§ 109 ZVG)
Grundlage für die Berechnung der Kosten sind die §§ 28 ff. des Gerichtskostengesetzes. Für die Entscheidung des Gerichts über einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung wird eine Gerichtsgebühr erhoben. Weitere Kosten entstehen dann durch das Tätigwerden des Gerichtes. Hierauf sind auf Aufforderung Vorauszahlungen zu leisten. Der größte Kostenfaktor ist zunächst das Sachverständigengutachten. Der Gläubiger hat allerdings die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird, können Kosten eingespart werden. Bei Bedarf werden weitere Spezialgutachten (z.B. bei Altenlastenverdacht) in Auftrag gegeben.
Üblicherweise betragen die zu leistenden Vorauszahlungen an das Gericht bei den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Berlin zwischen 2.000 und 2.500 €.
Schätzt der mit der Gutachtenerstellung beauftragte Sachverständige jedoch ein, dass dieser Kostenvorschuss nicht ausreicht. um den Aufwand zur Gutachtenerstattung zu entschädigen, kann der Sachverständige einen höheren Kostenvorschuss anfordern. Es obliegt der Einschätzung des Gerichts dem stattzugeben oder nicht.
Des einen Freud ist des andern Leid. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise überdurchschnittlich gestiegen. Dies führt dazu, dass sich viele den Traum vom Eigenheim oder der Eigentumswohnung zu normalen Marktpreisen nicht leisten können. Unabhängig von der Marktlage gibt es immer Eigentümer, die teils verschuldet (z.B. riskante Finanzierungen) teils unverschuldet (z.B. persönliche, unvorhersehbare Schicksalsschläge) in finanzielle Schieflage geraten, die in einem Zwangsversteigerungsverfahren enden kann.
Nicht immer sind finanzielle Engpässe Auslöser eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Auch durch Scheidung oder Erbschaften ausgelöste Vermögensauseinandersetzungen können zu einem Zwangsversteigerungsverfahren (Teilungsversteigerung) führen.
- Die Zwangsversteigerung bietet Interessenten die Möglichkeit günstig an ein Objekt zu gelangen.Wer nämlich im Zuge einer Zwangsversteigerung sein Eigenheim ersteht, kann unter Umständen äußerst preisgünstig eine Immobilie erwerben.
Vor der Einleitung einer Zwangsversteigerung sollte sich ein Gläubiger Klarheit über die Belastung des Grundeigentums mit weiteren Rechten Dritter verschaffen (Grundpfandrechte in Abt. III des Grundbuches). Als Gläubiger eines Grundpfandrechtes am Grundstück oder als Inhaber einer Forderung gegen den Eigentümer verfügen Sie zumeist über das sogenannte berechtigte Interesse, dass für die Erteilung einer Grundbuchauskunft erforderlich ist. §§ 17 ZVG, 12 GBO
1.2 Zwangsversteigerung oder Pfändung
Auf der Grundlage der Auswertung des Grundbuchs sind die Erfolgsaussichten der eigenen Grundbuchposition zu prüfen. In dieser Phase kann es durchaus sinnvoll sein, einen Gutachter mit einer überschlägigen Bewertung des zu versteigernden Grundbesitzes zu beauftragen. Aus einer hinteren Rangfolge im Grundbuch kann die Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens bei geringem Wert des zu versteigernden Grundstücks wirtschaftlich sinnlos ein. Das heißt, die zu bedienenden erstrangigen Grundpfandrechte sind höher, wie das zu erwartende Meistgebot im Zwangsversteigerungstermin. Verteilung des Erlöses im Zwangsversteigerungsverfahren folgt entsprechend einer strengen Rangfolge (vgl. § 10 ZVG). Als nachrangiger Gläubiger ohne Aussicht auf Erlösauskehr beim Verteilungstermin können folgende Maßnahmen sinnvoll sein:
• Pfändung von bestehenden und zukünftigen Eigentümergrundschulden
• Pfändung von Rückgewährsansprüchen
• Pfändung von Ansprüchen auf Erlösauskehr
1.3 Verfahrenseinleitung
Ein Zwangsversteigerungsverfahren kommt in der Regel durch Antrag eines Gläubigers zustande, welcher Forderungen gegen den Eigentümer einer Immobilie hat. Kreditgebenden Gläubigern (z.B. Banken, Sparkassen, Bausparkassen) liegt zumeist ein vollstreckbarer Grundschuldbrief vor. Mit diesem Grundschuldbrief kann dieser Gläubiger zur Befriedigung seiner Ansprüche die Zwangsvollstreckung beantragen. Bei der Teilungsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Miteigentümer- oder Miterbengemeinschaft ist es sogar jedem der Beteiligten möglich, dieses Verfahren unabhängig von seiner Beteiligungsquote einzuleiten.
1.3.1 Antragsberechtigte
Berechtigte sind insbesondere:
- Inhaber eines persönlichen Titels gegen den Eigentümer einer Immobilie
- Inhaber eines dinglichen Titels gegen den Eigentümer einer Immobilie
1.3.2 Persönlicher Titel
Unter einem persönlichen Titel versteht man z. B. ein auf Zahlung eines bestimmten Betrages gerichtetes Gerichtsurteil (z.B. Unterhaltsforderungen, Schadensersatzansprüche etc.) oder einen Vollstreckungsbescheid.
Anders als bei einer Zwangsversteigerung aus einem eingetragenen Grundpfandrecht wie z. B. einer Grundschuld stellen sich diese Gläubiger im Zwangsversteigerungsverfahren grundsätzlich „hinten an“ (hintere Rangklasse), also hinter die gemäß der Reihenfolge des § 10 ZVG bestehenden Rechte. Sinnvoll für Inhaber eines persönlichen Titels ist es, sich eine Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Zwangssicherungshypothek stellt sich jedoch ebenfalls hinter den bereits im Grundbuch vorher (zeitlich) eingetragenen Rechten an.
1.3.3 Dinglicher Titel
Bei einem dinglichen Titel umfasst das Versteigerungsverfahren nur das mit dem dinglichen Recht belastete Grundstück. Ein dinglicher Titel beschränkt sich auf Zahlung aus dem Pfandobjekt, d.h. er ist ein Duldungstitel, der die Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt erlaubt (z. B. in einer notariellen Urkunde über die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek.§§ 15 , 16 ZVG).
1.4 Dauer des Verfahrens
Die Durchschnittsdauer vom Eintrag des Vollstreckungsvermerks im Grundbuch, der die Zwangsversteigerung sozusagen offiziell einleitet, bis zum ersten Versteigerungstermin liegt bei den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern, Berlin und Brandenburg bei ca. einem Jahr. Die Dauer des Verfahrens ist jedoch auch abhängig von den Rechtsmitteln, die die beteiligten Parteien ausschöpfen, so dass sich in Ausnahmefällen ein Verfahren über 2 bis 3 Jahre hinziehen kann.
1.5 Zwangsversteigerungskosten (§ 109 ZVG)
Grundlage für die Berechnung der Kosten sind die §§ 28 ff. des Gerichtskostengesetzes. Für die Entscheidung des Gerichts über einen Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung wird eine Gerichtsgebühr erhoben. Weitere Kosten entstehen dann durch das Tätigwerden des Gerichtes. Hierauf sind auf Aufforderung Vorauszahlungen zu leisten. Der größte Kostenfaktor ist zunächst das Sachverständigengutachten. Der Gläubiger hat allerdings die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird, können Kosten eingespart werden. Bei Bedarf werden weitere Spezialgutachten (z.B. bei Altenlastenverdacht) in Auftrag gegeben.
Üblicherweise betragen die zu leistenden Vorauszahlungen an das Gericht bei den Gerichten in Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Berlin zwischen 2.000 und 2.500 €.
Schätzt der mit der Gutachtenerstellung beauftragte Sachverständige jedoch ein, dass dieser Kostenvorschuss nicht ausreicht. um den Aufwand zur Gutachtenerstattung zu entschädigen, kann der Sachverständige einen höheren Kostenvorschuss anfordern. Es obliegt der Einschätzung des Gerichts dem stattzugeben oder nicht.
2. Beschlagnahme des Grundbesitzes
Die Beschlagnahme stellt einen wichtigen Zeitpunkt für die Beantwortung der Frage, wem wieviel und was aus der Verwertung des Grundstücks zusteht, dar.
2.1 Beginn der Beschlagnahme
Die Beschlagnahme beginnt mit Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder mit Zugang des Eintragungsersuchens (Versteigerungsvermerk) beim Grundbuchamt, sofern auf das Ersuchen die Eintragung zeitnah erfolgt. Wird die Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet, so hat es zugleich das Grundbuchamt um Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen. Dieser Vermerk soll verhindern, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigerung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, die die Gläubiger oder den Erwerber benachteiligen könnten. Durch den Vermerk ist nicht gleichbedeutend mit einer Grundbuchsperre ein, Belastungen sind wären theoretisch weiterhin möglich, werden tatsächlich in diesem Stadium kaum noch realisiert.
Parallel zum Eintragungsersuchen betreff Zwangsversteigerung, beantragen die Gläubiger oftmals die Eintragung eines Zwangsverwaltungsvermerk.
Der Zwangsverwalter wird treuhänderisch tätig und muss dabei die Interessen aller Beteiligten bestmöglich wahren (siehe Urteil BGH StR 156/11). Decken die Einnahmen nicht die für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendigen Ausgaben, hat der betreibende Gläubiger Vorschüsse zum Ausgleich zu leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt. Soweit der Schuldner im Objekt wohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 149 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Dies gilt allerdings nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten der von ihm genutzten Wohnung zu bezahlen
2.2 Umfang und Wirkung der Beschlagnahme
Umfang
Die Beschlagnahme umfasst:
Wirkung
Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot, ein Verkauf des Grundstückes ist nach Beschlagnahme zu nahezu 100% nicht mehr möglich. Bei einer Zwangsversteigerung wegen eingetragenem Recht hat die Veräußerung des Grundstücks auf Verfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss. Ein Zweiter, späterer Antrag auf Zwangsversteigerung wird als Beitritt des Antragstellers zum laufenden Verfahren behandelt. Der erste Beschlagnahmezeitpunkt ist außerdem entscheidend für die Frage, in welcher Rangklasse wieviele dingliche Zinsen geltend gemacht werden können.
Die Beschlagnahme stellt einen wichtigen Zeitpunkt für die Beantwortung der Frage, wem wieviel und was aus der Verwertung des Grundstücks zusteht, dar.
2.1 Beginn der Beschlagnahme
Die Beschlagnahme beginnt mit Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner oder mit Zugang des Eintragungsersuchens (Versteigerungsvermerk) beim Grundbuchamt, sofern auf das Ersuchen die Eintragung zeitnah erfolgt. Wird die Zwangsversteigerung vom Gericht angeordnet, so hat es zugleich das Grundbuchamt um Eintragung dieser Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen. Dieser Vermerk soll verhindern, dass der Schuldner nach Anordnung der Zwangsversteigerung noch Verfügungen über das Grundstück trifft, die die Gläubiger oder den Erwerber benachteiligen könnten. Durch den Vermerk ist nicht gleichbedeutend mit einer Grundbuchsperre ein, Belastungen sind wären theoretisch weiterhin möglich, werden tatsächlich in diesem Stadium kaum noch realisiert.
Parallel zum Eintragungsersuchen betreff Zwangsversteigerung, beantragen die Gläubiger oftmals die Eintragung eines Zwangsverwaltungsvermerk.
Der Zwangsverwalter wird treuhänderisch tätig und muss dabei die Interessen aller Beteiligten bestmöglich wahren (siehe Urteil BGH StR 156/11). Decken die Einnahmen nicht die für die ordnungsgemäße Verwaltung notwendigen Ausgaben, hat der betreibende Gläubiger Vorschüsse zum Ausgleich zu leisten. Andernfalls wird die Zwangsverwaltung eingestellt. Soweit der Schuldner im Objekt wohnt, sind ihm im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 149 ZVG die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Dies gilt allerdings nur, soweit der Schuldner auch bereit ist, die Nebenkosten der von ihm genutzten Wohnung zu bezahlen
2.2 Umfang und Wirkung der Beschlagnahme
Umfang
Die Beschlagnahme umfasst:
- land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks
- Forderung aus einer Versicherung solcher Erzeugnisse nur, soweit die Erzeugnisse noch mit dem Boden verbunden oder soweit sie Zubehör des Grundstücks sind
- nicht die Miet- und Pachtforderungen sowie die Ansprüche aus einem mit dem Eigentum an dem Grundstück verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen.
- das Recht eines Pächters auf den Fruchtgenuss wird von der Beschlagnahme nicht berührt §§ 21, 22 ZVG, 23 Abs. 1, 26, 27 ZVG, 135 BGB
Wirkung
Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot, ein Verkauf des Grundstückes ist nach Beschlagnahme zu nahezu 100% nicht mehr möglich. Bei einer Zwangsversteigerung wegen eingetragenem Recht hat die Veräußerung des Grundstücks auf Verfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss. Ein Zweiter, späterer Antrag auf Zwangsversteigerung wird als Beitritt des Antragstellers zum laufenden Verfahren behandelt. Der erste Beschlagnahmezeitpunkt ist außerdem entscheidend für die Frage, in welcher Rangklasse wieviele dingliche Zinsen geltend gemacht werden können.
3. Wert des zu versteigernden Grundbesitzes
3.1 Verkehrswertgutachten
In der Regel beauftragt der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter mit der Erstattung eines Verkehrswertgutachtens. Der Gläubiger hat allerdings auch die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird.Der Wert des zu versteigernden Grundstücks hat natürlich zentrale Bedeutung. Er ist z. B. entscheidend für die Beurteilung:
3.1 Weitere Informationsquellen
Der Eigentümer des zu versteigernden Grundeigentums ist nicht verpflichtet, den Gutachter auf das Grundstück oder in die bauliche Anlage (Haus, Wohnung etc.) zu lassen. Der Gutachter ist bei seiner Wertermittlung also je nach Schuldnerverhalten auf eine Bewertung auf der Grundlage einer mehr oder weniger aussagekräftigen Außenbesichtigung sowie, soweit vorhanden, Bauplänen und Grundrissen, etc. beschränkt. Der Gutachter kann sich den Zutritt zum Objekt nicht erzwingen. Ein unberechtigter Zutritt auf das Grundstück kann als "Hausfriedensbruch" gewertet werden. Sofern ein Zwangsverwalter bestellt ist, ist zumeist auch eine innere Besichtigung des Objektes durch den Gutachter möglich, der Zwangsverwalter ist berechtigt diesen Zutritt zu verschaffen.
Weitere Informationsquellen zur Beurteilung des Wertes und des Zustandes des Grundbesitzes können sein:
3.1 Verkehrswertgutachten
In der Regel beauftragt der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichtes einen öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter mit der Erstattung eines Verkehrswertgutachtens. Der Gläubiger hat allerdings auch die Möglichkeit, ihm vorliegende Gutachten zu präsentieren. Falls dieses Gutachten vom Gericht und den Beteiligten akzeptiert wird.Der Wert des zu versteigernden Grundstücks hat natürlich zentrale Bedeutung. Er ist z. B. entscheidend für die Beurteilung:
- der Wertgrenzen im Versteigerungsverfahren (sog. geringstes Gebot; 5/10-Grenze und 7/10-Grenze)
- der Höhe der Verfahrenskosten
- die Verteilung sog. Gesamtrechte
- von Zahlungsauflagen an den Schuldner bei Einstellung
- einer Zuschlagsversagung wegen Verschleuderung
3.1 Weitere Informationsquellen
Der Eigentümer des zu versteigernden Grundeigentums ist nicht verpflichtet, den Gutachter auf das Grundstück oder in die bauliche Anlage (Haus, Wohnung etc.) zu lassen. Der Gutachter ist bei seiner Wertermittlung also je nach Schuldnerverhalten auf eine Bewertung auf der Grundlage einer mehr oder weniger aussagekräftigen Außenbesichtigung sowie, soweit vorhanden, Bauplänen und Grundrissen, etc. beschränkt. Der Gutachter kann sich den Zutritt zum Objekt nicht erzwingen. Ein unberechtigter Zutritt auf das Grundstück kann als "Hausfriedensbruch" gewertet werden. Sofern ein Zwangsverwalter bestellt ist, ist zumeist auch eine innere Besichtigung des Objektes durch den Gutachter möglich, der Zwangsverwalter ist berechtigt diesen Zutritt zu verschaffen.
Weitere Informationsquellen zur Beurteilung des Wertes und des Zustandes des Grundbesitzes können sein:
- Angaben eines Zwangsverwalters (Bei Anordnung einer Zwangsverwaltung des Grundstücks ist der Zwangsverwalter unter Umständen bereit sein, Informationen zum Objekt zu gewähren)
- Angaben einer WEG-Verwaltung (bei Wohnungseigentum)
- Sonstige Hausverwaltungen
- Angaben des Gläubigers oder vom Gläubiger beauftragte Verwerter (Name und Anschrift des Gläubigers erfährt man zumeist aus der Zwangsversteigerungsakte, diese liegt zumeist dem Verkehrswertgutachten im Amtsgericht bei). Die Gläubiger sind daran interessiert im Zwangsversteigerungstermin einen hohen Preis zu erzielen und geben zumeist auch eingeschränkte Auskünfte.
- Internetportale wie z.B. www.zvg.com oder www.zvg-portal.de
4. Gebotsermittlung
Dies stellt einen weiteren komplexen Teil des Versteigerungsverfahrens dar. Von besonderem Interesse sind zunächst die sog. bestehenbleibenden Rechte (1.) und das sog. geringste Gebot, das wiederum nicht gleichzusetzen ist mit sog. Mindestbargebot (2.). Klarheit über diese beiden Punkte ist von großer Wichtigkeit bei einer Teilnahme an einer Versteigerung. Der Bieter kann sein Gebot nicht wegen einer Fehlvorstellung über den Umfang der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte anfechten (vgl. BGH, Beschl. v. 5. Juni 2008 – V ZB 150/07).
4.1 Bestehenbleibende Rechte
Welche Grundbuchrechte nach einem Zwangsversteigerungsverfahren bestehen bleiben, hängt von ihrem Rang im Verhältnis zum betreibenden Gläubiger ab.
4.1.1 Nachrangige Rechte
Die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Range nachfolgenden Grundbuchrechte erlöschen nach Beendigung des Zwangsversteigerungsverfahrens.
4.1.2 Vorrangige Rechte
Die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Grundbuch im Range vorrangigen Rechte erlöschen nicht, sondern bleiben bestehen. Diese Rechte sind dann ggfs. von dem Ersteher des Grundstücks abzulösen.
4.1.3 Rangermittlung
Für die Beantwortung der Frage, welche Rechte vorrangig sind, sind zwei Prinzipien wichtig: das Lokusprinzip und das Tempusprinzip:
Das Rangverhältnis spielt auch bei der Erlösverteilung eine zentrale Rolle, vgl. § 11 ZVG.
4.2 Geringstes Gebot
Das sog. ist ein weiterer Kernbegriff ders Zwangsversteigerungsrechts. Wichtig sind zunächst die Legaldefinition und das Verständnis des sog. Deckungsprinzips.
4.2.1 Legaldefinition
Die sog. Legaldefinition des geringsten Gebots steht in § 44 Abs. 1 ZVG: „Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot)“.
4.2.2 Deckungsprinzip
Nach dem sog. Deckungsprinzip muss gewährleistet sein, dass Gläubiger, deren Grundbuchrechte nach dem Tempus- oder Lokusprinzip dem Gläubiger mit besten Rang, der die Versteigerung beantragt hat, im Range vorgehen, nicht beeinträchtigt werden. Die Berechnung des geringsten Gebots muss daher sichern, dass die Verfahrenskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens wie z. B. Verfahrensgebühr, Zustellkosten, Kosten des Sachverständigengutachtens gemäß § 74a Abs. 5 ZVG und auch die Rechte der vorrangigen Gläubiger gedeckt sind.
Dies stellt einen weiteren komplexen Teil des Versteigerungsverfahrens dar. Von besonderem Interesse sind zunächst die sog. bestehenbleibenden Rechte (1.) und das sog. geringste Gebot, das wiederum nicht gleichzusetzen ist mit sog. Mindestbargebot (2.). Klarheit über diese beiden Punkte ist von großer Wichtigkeit bei einer Teilnahme an einer Versteigerung. Der Bieter kann sein Gebot nicht wegen einer Fehlvorstellung über den Umfang der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte anfechten (vgl. BGH, Beschl. v. 5. Juni 2008 – V ZB 150/07).
4.1 Bestehenbleibende Rechte
Welche Grundbuchrechte nach einem Zwangsversteigerungsverfahren bestehen bleiben, hängt von ihrem Rang im Verhältnis zum betreibenden Gläubiger ab.
4.1.1 Nachrangige Rechte
Die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Range nachfolgenden Grundbuchrechte erlöschen nach Beendigung des Zwangsversteigerungsverfahrens.
4.1.2 Vorrangige Rechte
Die dem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Grundbuch im Range vorrangigen Rechte erlöschen nicht, sondern bleiben bestehen. Diese Rechte sind dann ggfs. von dem Ersteher des Grundstücks abzulösen.
4.1.3 Rangermittlung
Für die Beantwortung der Frage, welche Rechte vorrangig sind, sind zwei Prinzipien wichtig: das Lokusprinzip und das Tempusprinzip:
- Lokusprinzip
- Tempusprinzip
Das Rangverhältnis spielt auch bei der Erlösverteilung eine zentrale Rolle, vgl. § 11 ZVG.
4.2 Geringstes Gebot
Das sog. ist ein weiterer Kernbegriff ders Zwangsversteigerungsrechts. Wichtig sind zunächst die Legaldefinition und das Verständnis des sog. Deckungsprinzips.
4.2.1 Legaldefinition
Die sog. Legaldefinition des geringsten Gebots steht in § 44 Abs. 1 ZVG: „Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot)“.
4.2.2 Deckungsprinzip
Nach dem sog. Deckungsprinzip muss gewährleistet sein, dass Gläubiger, deren Grundbuchrechte nach dem Tempus- oder Lokusprinzip dem Gläubiger mit besten Rang, der die Versteigerung beantragt hat, im Range vorgehen, nicht beeinträchtigt werden. Die Berechnung des geringsten Gebots muss daher sichern, dass die Verfahrenskosten des Zwangsversteigerungsverfahrens wie z. B. Verfahrensgebühr, Zustellkosten, Kosten des Sachverständigengutachtens gemäß § 74a Abs. 5 ZVG und auch die Rechte der vorrangigen Gläubiger gedeckt sind.
5. Tag der Zwangsversteigerung (Versteigerungstermin)
5.1. Ort und Termin der Zwangsversteigerung
Der Versteigerungstermin wird erst nach Bestimmung des Grundstückswertes bestimmt und wird ca. 6 bis 8 Wochen vorher im amtlichen Anzeiger oder im Internet bekanntgemacht. Er kann, muss aber nicht am Ort des Versteigerungsgerichts abgehalten werden. Auch private Internetanbieter veröffentlichen Versteigerungstermine unter ähnlich klingenden Portalnamen. Man sollte hier aber beachten, dass man tatsächlich nur unter den Webseiten www.zvg-portal.de oder www.zvg.com, die von den Gerichten selbst betrieben bzw. autorisiert werden, die Informationen sozusagen aus erster Hand bekommt.
5.2 Ablauf der Versteigerung
Nach Aufruf der Sache werden den im Termin Anwesenden die Objektdaten wie Verkehrswert, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Es empfiehlt sich, diesen Mitteilungen besondere Aufmerksamkeit zu schenken.Nach diesen Bekanntmachungen werden vom Gericht das geringste Gebot sowie die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten.
5.2.3 5/10 und 7/10 Grenzen
Bleibt das höchste abgegebene Gebot im ersten Termin unter 50% des Verkehrswertes, dann muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/1 0 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Aber auch wenn Gebote über 7/10 abgegeben werden, hat der Gläubiger Möglichkeiten, die Zwangsvollstreckung entweder einstweilen einstellen zu lassen oder sogar zurückzunehmen oder auch die Aussetzung des Zuschlags zu beantragen, um sich zu überlegen, ob das Gebot für ihn ausreichend ist. Nahezu jeder Gläubiger avisiert vorab einen bestimmten Erlös. Es kann sich also durchaus anbieten, vor oder während der Bietstunde mit dem Gläubigervertreter in Kontakt zu treten, um herauszufinden, ob und welche bestimmten Erlösvorstellungen bestehen. Damit kann man zum einen als Bieter schon einmal abklären, ob möglicherweise im ersten Termin ein so hoher Verkaufserlös angestrebt ist, den man gar nicht aufbringen kann. Man muss bedenken, dass im Termin die Gläubiger regelmäßig von einem Anwalt vertreten werden, der vorab Weisungen erhält, welcher Erlös angestrebt werden soll. Wenn der Anwalt oder sonstige Vertreter nun ein Angebot nur knapp unter dem angestrebten Erlös mitgeteilt bekommt, kann er noch einmal telefonisch Rücksprache mit dem Auftraggeber halten, ob vielleicht schon zu diesem Betrag der Zuschlag erteilt werden kann. Hält man keine Rücksprache in einer ruhigen Minute, wird der Vertreter im Zweifel einfach handeln, wie ihm aufgetragen, nämlich unter dem genannten Erlös den sofortigen Zuschlag verhindern und gar nicht erst Rücksprache beim Gläubiger halten.
Kommt es im ersten Termin nicht zum Zuschlag, entweder weil er von Amts wegen zu versagen ist oder der Gläubiger berechtigt die Versagung beantragt hat, dann gibt es einen zweiten Versteigerungstermin, bei dem weder die 5/10-Grenze noch die 7/10-Grenze gilt. Theoretisch könnten hier also die Immobilien für unter 50% des Verkehrswertes ersteigert werden, solange das Mindestgebot erreicht ist. Aber auch in diesem Termin gibt es wieder die Möglichkeit des Gläubigers, das Verfahren einstweilen einstellen zu lassen, was bei deutlich niedrigen Werten der Fall sein wird.
Die Termine, in denen die 5/10- bzw. 7/10-Grenzen nicht mehr gelten, werden zumeist mit folgendem Zusatz angekündigt: „Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin aus den Gründen des § 74a 1 85a ZVG versagt.“ Wurde der erste Termin auf Betreiben des Gläubigers nur einstweilen eingestellt, bestehen die Grenzen noch fort.
5.3 Zuschlagsverhandlung
Nach dem Ende der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet. Unmittelbar nach Beendigung der Gebotsabgabe verhandelt das Gericht darüber, ob und wem der Zuschlag zu erteilen ist. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluss rechtskräftig aufgehoben wird. Der Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt oder versagt wird, ist in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden, wobei dieser Termin nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll. Gegen die Erteilung des Zuschlags ist die Einlegung einer sog. sofortigen Beschwerde möglich.
§§ 36, 39, 68, 73 ZVG
5.1. Ort und Termin der Zwangsversteigerung
Der Versteigerungstermin wird erst nach Bestimmung des Grundstückswertes bestimmt und wird ca. 6 bis 8 Wochen vorher im amtlichen Anzeiger oder im Internet bekanntgemacht. Er kann, muss aber nicht am Ort des Versteigerungsgerichts abgehalten werden. Auch private Internetanbieter veröffentlichen Versteigerungstermine unter ähnlich klingenden Portalnamen. Man sollte hier aber beachten, dass man tatsächlich nur unter den Webseiten www.zvg-portal.de oder www.zvg.com, die von den Gerichten selbst betrieben bzw. autorisiert werden, die Informationen sozusagen aus erster Hand bekommt.
5.2 Ablauf der Versteigerung
Nach Aufruf der Sache werden den im Termin Anwesenden die Objektdaten wie Verkehrswert, eventuelle Baulasten, Auflagen oder Beschränkungen bekannt gegeben sowie die Versteigerungsbedingungen festgelegt. Es empfiehlt sich, diesen Mitteilungen besondere Aufmerksamkeit zu schenken.Nach diesen Bekanntmachungen werden vom Gericht das geringste Gebot sowie die Versteigerungsbedingungen festgestellt und verlesen. Das geringste Gebot stellt den Ausgangspunkt jeder Versteigerung dar und ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Es setzt sich zusammen aus dem Bargebot sowie den bestehen bleibenden Rechten.
- Bietzeit
- Hinweise zur Sicherheitsleistung
- Die Sicherheitsleistung kann durch einen Bundesbankscheck erbracht werden. Zur Bundesbank gehören die Landeszentralbanken als Hauptverwaltungsstellen, so dass auch Landeszentralbankschecks unter gleichen Voraussetzungen zulässig sind. Ebenfalls geeignet als Sicherheit sind Verrechnungsschecks. Diese müssen von einem im Geltungsbereich des ZVG zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut ausgestellt und im Inland zahlbar sein. Sowohl der Bundesbank- als auch der Verrechnungsscheck darf frühestens drei Tage vor der Versteigerung ausgestellt werden.
- Des Weiteren sind unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaften von Kreditinstituten im vorstehenden Sinne als Sicherheit zuzulassen, wenn die Verpflichtung aus der Bürgschaft im Inland zu erfüllen ist.
- Die Sicherheitsleistung kann durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse bewirkt werden, wenn der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Die Sicherheitsleistung durch Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse muss bereits vor dem Versteigerungstermin erfolgen.
- Die Sicherheitsleistung muss per Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse erbracht werden. Die Überweisung sollte frühzeitig erfolgen, damit der Gerichtskasse genügend Zeit bleibt, den entsprechenden Nachweis an das Versteigerungsgericht zu senden. Liegt dem Versteigerungsgericht dieser Nachweis nicht rechtzeitig vor, so hat dies die Zurückweisung des Gebots mangels Sicherheitsleistung zur Folge.
- Dabei ist zu beachten, dass der Verwendungszweck exakt angegeben wird, damit die Buchung der Sicherheitsleistung ordnungsgemäß erfolgen kann. Ist der Betrag der Gerichtskasse vor dem Versteigerungstermin wegen fehlender oder falscher Angaben nicht gutgeschrieben und liegt dem Gericht der Nachweis der erbrachten Sicherheitsleistung beim Versteigerungstermin nicht vor, so hat dies ebenfalls die Zurückweisung des Gebots zur Folge. Ein Kontoauszug, die Bestätigung der Bank, der Überweisungsbeleg o. ä. als Nachweis der Überweisung reicht nicht aus.
- Identitätsprüfung des Bieters
- Zulassung des Gebotes
5.2.3 5/10 und 7/10 Grenzen
Bleibt das höchste abgegebene Gebot im ersten Termin unter 50% des Verkehrswertes, dann muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden. Bei Geboten zwischen 5/10 und 7/1 0 des Verkehrswertes kann der Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen. Aber auch wenn Gebote über 7/10 abgegeben werden, hat der Gläubiger Möglichkeiten, die Zwangsvollstreckung entweder einstweilen einstellen zu lassen oder sogar zurückzunehmen oder auch die Aussetzung des Zuschlags zu beantragen, um sich zu überlegen, ob das Gebot für ihn ausreichend ist. Nahezu jeder Gläubiger avisiert vorab einen bestimmten Erlös. Es kann sich also durchaus anbieten, vor oder während der Bietstunde mit dem Gläubigervertreter in Kontakt zu treten, um herauszufinden, ob und welche bestimmten Erlösvorstellungen bestehen. Damit kann man zum einen als Bieter schon einmal abklären, ob möglicherweise im ersten Termin ein so hoher Verkaufserlös angestrebt ist, den man gar nicht aufbringen kann. Man muss bedenken, dass im Termin die Gläubiger regelmäßig von einem Anwalt vertreten werden, der vorab Weisungen erhält, welcher Erlös angestrebt werden soll. Wenn der Anwalt oder sonstige Vertreter nun ein Angebot nur knapp unter dem angestrebten Erlös mitgeteilt bekommt, kann er noch einmal telefonisch Rücksprache mit dem Auftraggeber halten, ob vielleicht schon zu diesem Betrag der Zuschlag erteilt werden kann. Hält man keine Rücksprache in einer ruhigen Minute, wird der Vertreter im Zweifel einfach handeln, wie ihm aufgetragen, nämlich unter dem genannten Erlös den sofortigen Zuschlag verhindern und gar nicht erst Rücksprache beim Gläubiger halten.
Kommt es im ersten Termin nicht zum Zuschlag, entweder weil er von Amts wegen zu versagen ist oder der Gläubiger berechtigt die Versagung beantragt hat, dann gibt es einen zweiten Versteigerungstermin, bei dem weder die 5/10-Grenze noch die 7/10-Grenze gilt. Theoretisch könnten hier also die Immobilien für unter 50% des Verkehrswertes ersteigert werden, solange das Mindestgebot erreicht ist. Aber auch in diesem Termin gibt es wieder die Möglichkeit des Gläubigers, das Verfahren einstweilen einstellen zu lassen, was bei deutlich niedrigen Werten der Fall sein wird.
Die Termine, in denen die 5/10- bzw. 7/10-Grenzen nicht mehr gelten, werden zumeist mit folgendem Zusatz angekündigt: „Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin aus den Gründen des § 74a 1 85a ZVG versagt.“ Wurde der erste Termin auf Betreiben des Gläubigers nur einstweilen eingestellt, bestehen die Grenzen noch fort.
5.3 Zuschlagsverhandlung
Nach dem Ende der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet. Unmittelbar nach Beendigung der Gebotsabgabe verhandelt das Gericht darüber, ob und wem der Zuschlag zu erteilen ist. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluss rechtskräftig aufgehoben wird. Der Beschluss, durch welchen der Zuschlag erteilt oder versagt wird, ist in dem Versteigerungstermin oder in einem sofort zu bestimmenden Termin zu verkünden, wobei dieser Termin nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll. Gegen die Erteilung des Zuschlags ist die Einlegung einer sog. sofortigen Beschwerde möglich.
§§ 36, 39, 68, 73 ZVG
- Die später erfolgende Eintragung im Grundbuch ist nur noch berichtigender Natur.
- Der Ersteher erwirbt zugleich das Eigentum an den Gegenständen (Bestandteile, Zubehör), auf die sich die Versteigerung erstreckt. Es erlöschen alle beschränkten dinglichen Rechte an dem versteigerten Grundstück, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen. Ihre Löschung im Grundbuch ist ebenfalls nur berichtigender Natur.
- Mit der Wirksamkeit des Zuschlags gehen auf den Ersteher auch die Nutzungen und Lasten über. Der Ersteher tritt mit dem Zuschlag in die bestehenden Miet- und Pachtverhältnisse ein.
- Der Preis, für welchen Sie die Immobilie ersteigern, wird Zuschlagswert genannt. Wir werden oft gefragt, zu welchem Zuschlagswert man im Zwangsversteigerungsverfahren die Immobilie erwerben kann. Nähere Hinweise dazu finden sie hier.
6. Kosten für den Ersteher
Mit dem Zuschlag kommen auf den Ersteher weitere Kosten zu, die in der finanziellen Planung ebenfalls berücksichtigt werden müssen:
7. Verteilungstermin
Nach der Erteilung des Zuschlags hat das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses zu bestimmen. Das Versteigerungsgericht erstellt dann für diesen Termin nach den im Versteigerungsverfahren geltenden Rangprinzipien einen sog. Teilungsplan, in dem detailliert dargestellt wird, welche beteiligten Gläubiger, die ihre Rechte rechtzeitig angemeldet haben, wieviel von dem Versteigerungserlös erhalten. Spätestens im Verteilungstermin hat der Ersteher auch das Meistgebot nebst Zinsen zu zahlen. Tut er dies nicht, wird die Forderung auf Zahlung des Meistgebotes gegen den Ersteher auf die nach dem Teilungsplan Berechtigten übertragen und zur Sicherung dieser Ansprüche in Höhe der zugewiesenen Beträge eine Zwangssicherungshypothek auf dem versteigerten Grundstück für jeden berücksichtigten Berechtigten eingetragen.
Es läuft eine Dreimonatsfrist für den solcherart bedachten Gläubiger, zu entscheiden, ob der die Übertragung akzeptiert oder aber weiter gegen den alten Schuldner vorgehen möchte.
8. Wiederversteigerungsantrag
Unterbleibt die Zahlung des Gebotes durch den Ersteher, können die Berechtigten, zu deren Gunsten eine Zwangssicherungshypothek für den auf sie nach dem Teilungsplan entfallenden Erlösanteil im Grundbuch des versteigerten Grundstücks eingetragen ist, die Wiederversteigerung des Grundstücks beantragen. Das Verfahren auf Wiederversteigerung ist ein neues Zwangsversteigerungsverfahren.
Mit dem Zuschlag kommen auf den Ersteher weitere Kosten zu, die in der finanziellen Planung ebenfalls berücksichtigt werden müssen:
- Die Abgabe des Meistgebots ist grunderwerbsteuerpflichtig. Seit Januar 2007 ist es jedem Bundesland frei gestellt, die Höhe der Grunderwerbsteuer selber festzulegen. Diese kann daher zwischen 3,5% und 6,5 % betragen. Bei der Abtretung des Meistgebots oder im Fall der verdeckten Stellvertretung wird die Grunderwerbssteuer sogar zweimal fällig.
- Das Bargebot ist vom Zeitpunkt der Wirksamkeit des Zuschlags an mit 4 % zu verzinsen. Die Verzinsungspflicht entfällt für den Teilbetrag, der als Sicherheitsleistung bar gezahlt wurde sowie ab dem Zeitpunkt der Hinterlegung des Bargebots unter Verzicht auf Rücknahme.
7. Verteilungstermin
Nach der Erteilung des Zuschlags hat das Gericht einen Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses zu bestimmen. Das Versteigerungsgericht erstellt dann für diesen Termin nach den im Versteigerungsverfahren geltenden Rangprinzipien einen sog. Teilungsplan, in dem detailliert dargestellt wird, welche beteiligten Gläubiger, die ihre Rechte rechtzeitig angemeldet haben, wieviel von dem Versteigerungserlös erhalten. Spätestens im Verteilungstermin hat der Ersteher auch das Meistgebot nebst Zinsen zu zahlen. Tut er dies nicht, wird die Forderung auf Zahlung des Meistgebotes gegen den Ersteher auf die nach dem Teilungsplan Berechtigten übertragen und zur Sicherung dieser Ansprüche in Höhe der zugewiesenen Beträge eine Zwangssicherungshypothek auf dem versteigerten Grundstück für jeden berücksichtigten Berechtigten eingetragen.
Es läuft eine Dreimonatsfrist für den solcherart bedachten Gläubiger, zu entscheiden, ob der die Übertragung akzeptiert oder aber weiter gegen den alten Schuldner vorgehen möchte.
8. Wiederversteigerungsantrag
Unterbleibt die Zahlung des Gebotes durch den Ersteher, können die Berechtigten, zu deren Gunsten eine Zwangssicherungshypothek für den auf sie nach dem Teilungsplan entfallenden Erlösanteil im Grundbuch des versteigerten Grundstücks eingetragen ist, die Wiederversteigerung des Grundstücks beantragen. Das Verfahren auf Wiederversteigerung ist ein neues Zwangsversteigerungsverfahren.
9. Fazit
9.1 Vorteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
9.2 Nachteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
Der größte mit dem Erwerb in der Zwangsvollstreckung verbundene Nachteil ist die Tatsache, dass man gewissermaßen eine Immobilie wie die „Katze im Sack“ erwirbt. Denn regelmäßig kann man das Versteigerungsobjekt vorher nicht besichtigen. Man ist allein auf das Verkehrswertgutachten angewiesen. Man hat keinen Besichtigungsanspruch, ist also der Zustand der Immobilie dann tatsächlich schlechter als im Gutachten beschrieben, hat man auch keinerlei Gewährleistungsrechte.
9.1 Vorteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
- Der Vorteil eines solchen Grunderwerbs ist die Möglichkeit, relativ günstig eine lmmobilie zu erwerben.
- Als weiterer Vorteil könnte das Sonderkündigungsrecht bei einer vermieteten lmmobilie nach § 57a ZVG gesehen werden. So verlockend dieses Recht aber zunächst klingt, so eingeschränkt ist es. Denn der neue Eigentümer, der bei einer vermieteten Eigentumswohnung. mit Zuschlag nun auch neuer Vermieter ist, kann auch hier das Mietverhältnis nur beenden, wenn ein Kündigungsgrund i.S.v. § 573 BGB, also beispielsweise Eigenbedarf, vorliegt. Auch besteht das Sonderkündigungsrecht nur bis zum ersten zulässigen Kündigungstermin, also dem nächsten dritten Werktag eines Monats ab dem Zuschlag. Dies kann unter Umständen eine äußerst kurze Zeitspanne sein.
- Aus dem Zuschlagbeschluss kann der Erwerber die Räumung eines Grundstückes oder die Herausgabe einer mit versteigerten Sache herbeiführen. Dieses ist in erster Linie von Bedeutung, wenn der frühere Eigentümer die ersteigerte Immobilie selbst bewohnt und sich weigert zu räumen. In diesem Fall muss der Ersteher nicht erst in einem zeitaufwendigen Zivilprozess einen Räumungstitel erwirken, er kann direkt aus dem Zuschlagbeschluss die Räumungsvollstreckung sowie die Zwangsvollstreckung zur Herausgabe von mit ersteigerten beweglichen Sachen betreiben. Mit der Wirksamkeit des Zuschlagbeschlusses kann die Gerichtsvollzieherbeauftragung erfolgen.
- Gegenüber dem Mieter / Pächter steht dem Ersteher aus dem Zuschlagbeschluss allerdings im Regelfall kein Räumungsanspruch zu. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Miet- / Pachtvertrag unwirksam ist und dieses offensichtlich erkennbar ist. Allerdings gelten hier enge Grenzen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgericht Düsseldorf aus dem Jahre 1996 (R Pfleger, 1996. 299 ff) liegt eine Sittenwidrigkeit und damit eine offensichtliche Unwirksamkeit eines Mietvertrages nicht bereits dann vor, wenn der Mietvertrag allein zu dem Zweck geschlossen worden ist, die Vollstreckungsmöglichkeit aus dem Zuschlagbeschluss auszuschließen. Es bleibt daher bei dem Grundsatz, dass der Erwerber einer Immobilie die durch eine Zwangsversteigerung erworben wurde, automatisch in die bestehenden Miet- / Pachtverträge eintritt.
9.2 Nachteile eines Eigentumserwerb durch Zwangsversteigerung
Der größte mit dem Erwerb in der Zwangsvollstreckung verbundene Nachteil ist die Tatsache, dass man gewissermaßen eine Immobilie wie die „Katze im Sack“ erwirbt. Denn regelmäßig kann man das Versteigerungsobjekt vorher nicht besichtigen. Man ist allein auf das Verkehrswertgutachten angewiesen. Man hat keinen Besichtigungsanspruch, ist also der Zustand der Immobilie dann tatsächlich schlechter als im Gutachten beschrieben, hat man auch keinerlei Gewährleistungsrechte.
- Man kann weder vom Erwerb zurücktreten oder die Anfechtung erklären (dies ist nur in absoluten Ausnahmesituationen möglich), noch kann man den „Kaufpreis“ im Nachhinein mindern oder Schadensersatz aus Kaufrecht geltend machen.
- Da der Ersteher in die Miet- / Pachtverträge eintritt, hat er damit auch alle Rechte zur vertragsmäßigen Kündigung. Vertragliche und gesetzliche Kündigungsfristen sind einzuhalten.
- Oftmals fehlen jedoch sämtliche Informationen zum Mietverhältnis. Der Ersteigerer ist im Grunde auf die Kooperation des Mieters angewiesen, um beispielsweise den Mietvertrag kopieren zu dürfen oder Auskünfte über die letzte Mieterhöhung zu erlangen.