VATER UND KUHWALD - IMMOBILIENGUTACHTER - Bewertung von Immobilien
Gutachtenarten
Herzlich Willkommen bei der Vater und Kuhwald PartnerschaftIhr Immobiliengutachter
Sachverständige für Immobilienbewertung
Welche Arten von Gutachten gibt es im Immobiliensektor?
Im folgenden werden die klassischen Gutachtenarten in der Übersicht dargestellt:
Im folgenden werden die klassischen Gutachtenarten in der Übersicht dargestellt:
Beweisgutachten
Ein Beweisgutachten ist immer dann notwendig, wenn Gefahr droht, dass ein Objekt nach einer gewissen Zeit nicht mehr in dem Zustand ist, wie zum Zeitpunkt der Beweissicherung.Wird ein Bauwerk einsturzgefährdet beschädigt, ist es notwendig, dass ein Sachverständiger den Zustand begutachtet und damit "Beweise" für ein späteres Verfahren sichert. Auch kann es sinnvoll sein eine Beweissicherung der Umgebungsbebauung vor Beginn der Bauarbeiten durchzuführen, damit eventuelle Vorschäden dem Bauherrn später nicht angelastet werden können.
Die Beweissicherung kann durch ein Gericht aber auch durch eine Privatperson beauftragt werden.
- Gerichtliches Beweissicherungsverfahren (Der Sachverständige wird auf Antrag des Gerichts tätig, um den aktuellen Zustand eines Beweismittels festzuhalten §§ 485-494 ZPO
- Private Beweissicherung (Der Sachverständige wird aufgrund einer privaten Beauftragung tätig. Dies kann gerade dann sinnvoll sein, wenn keine Zeit ist, ein Gericht oder einen richterlichen Beschluss zu beantragen).
In einem Rechtsstreit wird die private Beweissicherung als Parteivortrag gewertet. Der Vorteil besteht hier jedoch darin, dass der Sachverständige die Funktion eines "Sachverständigen Zeugen" einnimmt und damit im Verfahren nicht abgelehnt werden kann.
Versicherungsgutachten
Versicherungsgutachten werden in der Regel von Versicherungen in Auftrag gegeben und werden im Rahmen der Schadensregulierung benötigt. Inhaltlich werden in Versicherungsgutachten folgende Fragestellungen erörtert: Feststellung des Schadens und der Schadensursache, Restwertbestimmung und Ermittlung der Kosten für die Schadensbeseitigung.
Versicherungsgutachten werden aber auch von Versicherungsnehmern beauftragt. In diesem Fall soll durch das Gutachten nachgewiesen werden, ob Erstattungsansprüche gegenüber dem Versicherer geltend gemacht werden können. Häufig soll auch eine unterschiedliche Auffassung der Schadenshöhe gegenüber dem Versicherer sachkundig dargelegt und aufgeschlüsselt werden.
Versicherungsgutachten werden aber auch von Versicherungsnehmern beauftragt. In diesem Fall soll durch das Gutachten nachgewiesen werden, ob Erstattungsansprüche gegenüber dem Versicherer geltend gemacht werden können. Häufig soll auch eine unterschiedliche Auffassung der Schadenshöhe gegenüber dem Versicherer sachkundig dargelegt und aufgeschlüsselt werden.
Gerichtsgutachten
Gerichtsgutachten werden sie deshalb genannt, weil ein Gericht im Rahmen eines laufenden Gerichtsverfahrens einen Sachverständigen mit der Erstattung eines Gutachtens beauftragt. Gerichte ziehen in den meisten Fällen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hinzu. Sofern freie Sachverständige zugezogen werden und ihre Vereidigung durch das Gericht erfolgt, gilt diese Vereidigung nur für den konkreten Fall.
Wird ein Sachverständiger jedoch von einer der Parteien beauftragt, so können auch freie Sachverständige vor Gericht tätig und anerkannt werden. Wenn ein Gericht es für nötig erachtet, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, beziehungsweise ein Gutachten anzufordern, hängt auch das Urteil meist wesentlich von diesem Gutachten ab. Bei der Urteilsfindung ist die überzeugende Argumentation und Darstellung für den Richter entscheidend. Selbstverständlich muß das Gutachten sachlich richtig und nach neusten Erkenntnissen erarbeitet worden sein.
Der Sachverständige kann, sofern er öffentlich bestellt und vereidigt ist, einen Gerichtsauftrag oder eine Vorladung nicht verweigern. Ausnahmen sind nur dann gegeben, wenn er mit einer der Prozessparteien verwandt oder verschwägert ist, oder wenn er für die Materie nicht die nötige Kompetenz besitzt. Natürlich muss er dem Gericht auch mitteilen, falls er wirtschaftlich oder persönlich vom Prozessausgang berührt wird. Bezieht ein Sachverständiger während eines Gerichtstermins für eine der Parteien Stellung, so kann dies bereits dazu führen, dass er als Sachverständiger abgelehnt wird.
Wichtig beim Gerichtsgutachten ist:
Wird ein Sachverständiger jedoch von einer der Parteien beauftragt, so können auch freie Sachverständige vor Gericht tätig und anerkannt werden. Wenn ein Gericht es für nötig erachtet, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, beziehungsweise ein Gutachten anzufordern, hängt auch das Urteil meist wesentlich von diesem Gutachten ab. Bei der Urteilsfindung ist die überzeugende Argumentation und Darstellung für den Richter entscheidend. Selbstverständlich muß das Gutachten sachlich richtig und nach neusten Erkenntnissen erarbeitet worden sein.
Der Sachverständige kann, sofern er öffentlich bestellt und vereidigt ist, einen Gerichtsauftrag oder eine Vorladung nicht verweigern. Ausnahmen sind nur dann gegeben, wenn er mit einer der Prozessparteien verwandt oder verschwägert ist, oder wenn er für die Materie nicht die nötige Kompetenz besitzt. Natürlich muss er dem Gericht auch mitteilen, falls er wirtschaftlich oder persönlich vom Prozessausgang berührt wird. Bezieht ein Sachverständiger während eines Gerichtstermins für eine der Parteien Stellung, so kann dies bereits dazu führen, dass er als Sachverständiger abgelehnt wird.
Wichtig beim Gerichtsgutachten ist:
- Die Beweisbeschlüsse dienen als Auftragsgrundlage.
- Der Zeitrahmen für die Fertigstellung des Gutachtens ist auf den Verhandlungstermin abgestimmt.
- Die Abrechnung der Leistungen erfolgt nach dem "Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG).
- Das mündliche Vortragen des Gutachtens im Rahmen einer Gerichtsverhandlung kommt eventuell in Betracht.
Privatgutachten/Parteiengutachten
Die private Sachverständigentätigkeit hat nicht nur bei der außergerichtlichen Klärung von Rechtsansprüchen eine erhebliche Bedeutung, sondern auch bei der Beratungs-, Auskunfts-, Prüf- und Überwachungstätigkeit sowie der Erteilung von Bescheinigungen gegenüber jedermann. Privatgutachten werden von einzelnen Personen, Unternehmen, Verbänden und Vereinen sowie oftmals auch durch Rechtsanwälte beauftragt.
Privatgutachten werden als Parteigutachten in Gerichtsverfahren eingebracht und gewinnen zunehmend an Bedeutung. Nach gefestigter Rechtssprechung dürfen Privatgutachten durch das Gericht nicht unbeachtet bleiben, sondern müssen durch das Gericht gewürdigt werden, auch wenn sie zivilprozesslich als Parteivortrag und nicht als Beweismittel gelten. Parteigutachten gelten als fachlich qualifizierter Parteivortrag. Sollte im Verfahren ein gerichtliches Gutachten erforderlich sein, hat auch der gerichtlich beauftragte Sachverständige das Privatgutachten zu würdigen und sich kritisch mit diesem auseinanderzusetzen.
Privatgutachten sind nach §91 ZPO erstattungsfähige Kosten, wenn sich das Privatgutachten im Prozess als für die Rechtsverfolgung oder -verteidigung als notwendig erweist. Regelmäßig werden Parteigutachten angefertigt um die eigene Rechtsposition zu stärken oder um vor Gericht "Waffengleichheit" herzustellen. Die Honorare für Privatgutachten werden individuell und frei vereinbart. Üblicherweise wird hier der tatsächliche Aufwand abgerechnet. Auch Pauschalen für bestimmte Tätigkeiten oder Tages- bzw. Wochenpauschalen sind möglich.
Privatgutachten werden unter Anderem wie folgt benötigt:
Privatgutachten werden als Parteigutachten in Gerichtsverfahren eingebracht und gewinnen zunehmend an Bedeutung. Nach gefestigter Rechtssprechung dürfen Privatgutachten durch das Gericht nicht unbeachtet bleiben, sondern müssen durch das Gericht gewürdigt werden, auch wenn sie zivilprozesslich als Parteivortrag und nicht als Beweismittel gelten. Parteigutachten gelten als fachlich qualifizierter Parteivortrag. Sollte im Verfahren ein gerichtliches Gutachten erforderlich sein, hat auch der gerichtlich beauftragte Sachverständige das Privatgutachten zu würdigen und sich kritisch mit diesem auseinanderzusetzen.
Privatgutachten sind nach §91 ZPO erstattungsfähige Kosten, wenn sich das Privatgutachten im Prozess als für die Rechtsverfolgung oder -verteidigung als notwendig erweist. Regelmäßig werden Parteigutachten angefertigt um die eigene Rechtsposition zu stärken oder um vor Gericht "Waffengleichheit" herzustellen. Die Honorare für Privatgutachten werden individuell und frei vereinbart. Üblicherweise wird hier der tatsächliche Aufwand abgerechnet. Auch Pauschalen für bestimmte Tätigkeiten oder Tages- bzw. Wochenpauschalen sind möglich.
Privatgutachten werden unter Anderem wie folgt benötigt:
- Beweissicherung
- Schadensfeststellung
- Vorbereitung eines juristischen Verfahrens
- Absicherung von Ansprüchen
- Beratung zur Unterstützung von Entscheidungen
- Unterstützung bei Fehlerbehebungen und Sanierungsmassnahmen
- Unterstützung bei Gesprächen mit Lieferanten, Behörden oder Softwarehäusern
- Kosten- bzw. Wertfeststellung
Schiedsgutachten
Rein äußerlich ist das Schiedsgutachten ein Gutachten wie jedes andere. Der Schiedsgutachter klärt und bewertet Sachverhalte und zieht sachkundig Schlüsse nicht anders als der Privat- oder Gerichtsgutachter. Das Schiedsgutachten bindet die Beteiligten, die sich im Schiedsgutachtenvertrag dem Gutachten unterworfen haben. Das Schiedsgutachten entscheidet rechtsverbindlich über den Streitpunkt. Der Sachverständige übernimmt durch die Festlegung im Schiedsgutachtervertrag die Erstattung eines Schiedsgutachtens. In dem Schiedsgutachtervertrag wird vereinbart, welche Tatsachen und Leistungen, beziehungsweise welche Ursachen durch den Sachverständigen zu bewerten sind. Grundsätzlich ist der Schiedsgutachtenvertrag auf die Feststellung von Tatbestandselementen gerichtet. Im Gegensatz dazu führt das Schiedsgericht die Entscheidung in einem Rechtsstreit verbindlich bei. Der Rechtsweg von einem staatlichen Gericht ist ausgeschlossen. Der Sachverständige entscheidet an Stelle eines staatlichen Gerichts endgültig über den Streit.
Das Schiedsgutachterverfahren setzt das Bestehen von zwei Verträgen voraus:
- Im Schiedsgutachtenvertrag unterwerfen sich beide Parteien der Entscheidung eines Schiedsgutachters. Der Rechtsweg wird jedoch durch den Schiedsgutachtenvertrag nicht verwehrt. Die Verbindlichkeit und Nichtnachprüfbarkeit der vom Sachverständigen festgestellten Tatsachen sollten im Vertrag nochmals hervorgehoben werden um Meinungsverschiedenheiten über die Wirkung des Schiedsgutachtenvertrags zu beheben.
- Im Schiedsgutachtervertrag beauftragen beide Parteien einen Sachverständigen ein Schiedsgutachten zu erstellen. Der Sachverständige sollte dabei beachten, dass durch die Bindung der Beteiligten an das Gutachten und die rechtsverbindliche Entscheidung seine Feststellung eine weitaus größere Wirkung haben als in einem normalen Gutachten. Das Schiedsgutachterverfahren verwehrt den Beteiligten nicht den Gang zu einem Gericht. Der Rechtsweg ist jedoch insoweit eingeschränkt, als das Gericht sich nicht mehr mit den vom Sachverständigen festgelegten Tatsachen befassen kann. Die vom Sachverständigen in seinem Gutachten beantworteten Fragen können nicht mehr Gegenstand des Verfahrens werden: Eine Ausnahme ist nur dann denkbar, wenn das Schiedsgutachten offensichtlich unrichtig ist.
Gefälligkeitsgutachten
Ein Gutachten, das aus sentimentaler Zuwendung oder gegen eine Vergünstigung eine parteiliche und einseitige Aussagen macht, die ein sachverständiger Dritter nicht so sehen wird. Ein Gefälligkeitsgutachten ist nicht verkehrsfähig.
Es kommt oft vor, dass eine Partei, die in einem korrekten Gutachten schlecht wegkommt, dieses als Gefälligkeitsgutachten zugunsten der Gegenseite diffamiert.
Es kommt oft vor, dass eine Partei, die in einem korrekten Gutachten schlecht wegkommt, dieses als Gefälligkeitsgutachten zugunsten der Gegenseite diffamiert.
Obergutachten
Nach der Rechtsprechung kann man von einem Obergutachten sprechen, wenn ein Sachverständiger aufgrund überragener Sachkunde oder Autorität die durch gegensätzliche Auffassung mehrerer Sachverständiger enstehendenden Zweifel zu klären hat.
"Somit kann man von einem Obergutachter erst dann sprechen, wenn zumindest zwei Gutachten vorliegen, die sich widersprechen, nicht aber dann, wenn lediglich ein nach Meinung einer Prozesspartei unzutreffendes Gutachten beanstandet wird." (Beaumont 1984)
Ein Obergutachter ist in folgenden Fällen denkbar:
"Somit kann man von einem Obergutachter erst dann sprechen, wenn zumindest zwei Gutachten vorliegen, die sich widersprechen, nicht aber dann, wenn lediglich ein nach Meinung einer Prozesspartei unzutreffendes Gutachten beanstandet wird." (Beaumont 1984)
Ein Obergutachter ist in folgenden Fällen denkbar:
- bei besonders schwierigen Fragen
- bei Zweifeln an der Sachkunde des Sachverständigen
- bei überlegenen Forschungsmitteln des weiteren Sachverständigen
- bei groben Mängeln des erstatteten Gutachtens