Grundsteuerberechnung

Grundsteuer  &
Grunderwerbsteuer

Grundsteuer

Die Gemeinden fordern für Grundstücke in ihrem Verwaltungsbereich  eine Grundsteuer, dies stellt eine wichtige Steuereinnahme dar. Rechtsgrundlagen für die Grundsteuererhebung sind:

•    Grundsteuergesetz (GrStG)
•    Bewertungsgesetz (BewG)
•    Individuelle Haushaltssatzungen der Gemeinden

Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung (Substanzsteuer).
Die Berechnung erfolgt bei der deutschen Grundsteuererhebung unterteilt in Grundsteuer A und Grundsteuer B
  • Grundsteuer A (agrarisch): Steuergegenstand sind Land- und forstwirtschaftliche Vermögen und Betriebe
  • Grundsteuer B (baulich):  Erfasst sind hier alle bebauten und bebaubaren Grundstücke sowie Gebäude und Betriebsgrundstücke und Wohnungseigentum Teileigentum sowie Erbbaurechte

Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird in 3 Stufen ermittelt:
  1. Das Finanzamt stellt die Höhe des Einheitswerts fest. Grundlage hierfür ist das Bewertungsgesetz. Der Eigentümer und die zuständige Behörde erhalten daraufhin einen Einheitswertbescheid.
  2. Auf der Grundlage des festgelegten Einheitswerts wird der Grundsteuermessbetrag ausgerechnet. In diesem Schritt werden Einheitswert und Grundsteuermesszahl miteinander multipliziert. Aufgrund dieser Berechnungen erhalten Eigentümer und Gemeinde einen Grundsteuermessbescheid.
  3. Der Grundsteuerbetrag wird mit dem von der Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert.

Berechnung des Einheitswertes

Die Einheitswerte werden ermittelt nach unterschiedlichen Nutzungen, sowie aufgrund dessen wo sich der Grundbesitz befindet, in den alten oder neuen Ländern Deutschlands wird der Wert der Immobilie aus den Jahren 1964 oder 1935 zugrunde gelegt:


  • Liegenschaften innerhalb der neuen Länder (einschl. Ostteil von Berlin und West-Staaken): Nach dem Bewertungsgesetz wir der Einheitswert aufgrund der Wertverhältnisse des Jahres 1964 festgestellt.

  • Liegenschaften innerhalb der alten Länder (einschl. Westteil von Berlin): Nach dem Bewertungsgesetz wir der Einheitswert aufgrund der Wertverhältnisse des Jahres 1935 festgestellt.

Einheitswert: unbebautes Grundstück

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, ermittelt sich der Einheitswert wie folgt:
  • Einheitswert = qm des Grundstücks x Bodenwert (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935)
Einheitswert: Berechnung nach dem Ertragswertverfahren

Ein-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke Eigentumswohnungen, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet.
  • Es wird die Jahresrohmiete (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935), die ein Mieter für das gesamte Kalenderjahr zu entrichten hätte, mit einem Vervielfältiger multipliziert. Zuschläge (werterhöhende Umstände) und Abschläge (wertmindernde Umstände) erhöhen bzw. mindern den Einheitswert. Ob das/die Gebäude/die Wohnung/en selbstgenutzt, vermietet oder unentgeltlich überlassen wird/sind, ist unerheblich für die Bestimmung der Jahresrohmiete und beeinflusst diese nicht.
Einheitswert: Berechnung nach dem Sachwertverfahren

Einfamilienhäuser im ehemaligen Ostteil Berlins sind immer im Sachwertverfahren zu bewerten.
Lässt sich die Jahresrohmiete für die Einheitswerte 1964 nicht ermitteln, da es sich z.B. um Luxushäuser (aus der Sicht des 01.01.1964) handelt, so ist der Einheitswert durch das Sachwertverfahren zu bestimmen.
  • In diesem Verfahren werden die einzelnen Werte des Bodens, der/s Gebäude/s/ und der Außenanlagen addiert. Um den Wert von Gebäuden/ zu ermitteln, wird der umbaute Raum mit den durchschnittlichen Herstellungskosten (zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) multipliziert, wobei noch ein Abschlag aufgrund des Gebäudealters (bis zum 01.01.1964 bzw. 01.01.1935) vorgenommen wird.
War für ein Mietwohngrundstück oder ein Einfamilienhaus in den neuen Bundesländern am 01.01.1991 kein Einheitswert festzustellen, bemisst sich die Grundsteuer im Wesentlichen nach einem festgelegten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche, der an den für das jeweilige Kalenderjahr festgesetzten Hebesatz angepasst wird (Ersatzbemessungsgrundlage). Nach dem 01.01.1991 errichtete Mietwohngrundstücke oder Einfamilienhäuser sind im Regelverfahren zu bewerten.
Die Einheitswerte sind in DM zu ermitteln, auf volle hundert DM abzurunden und dann in Euro umzurechnen.

Steuermesszahl

Der Einheitswert wird im ersten Schritt zum Grundsteuer berechnen mit der sogenannten Steuermesszahl (§ 14 und § 15 GrStG) multipliziert und zwar gestaffelt nach der Art der Nutzung und der Grundstücksart.

Ansätze für die Steuermesszahl in den alten Bundesländern:

  • land- und forstwirtschaftliche Betriebe mit 6 ‰
  • Einfamilienhäuser zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰ (die ist abhängig vom Einheitswert
  • Anderes Wohnungseigentum mit 3,5 ‰
  • Zweifamilienhäuser mit 3,1 ‰
  • der den restlichen Grundbesitz mit 3,5‰ (hauptsächlich Betriebsgrundstücke)
In den neuen Bundesländern (Ausnahme: Land- und Forstwirtschaft) werden Steuermesszahlen in der Höhe von 5 - 10 ‰ angesetzt. Ausgangspunkt sind hierbei die Einheitswerte zum 1.1.1935. Bei Altbauten (vor dem 31.03.1924 erbaut), deren Wert die Grenze von 15.338,76 € überschreitet ist der Multiplikator kleiner. Bis zu diesem Wert werden 10 ‰ herangezogen. Auch die Einwohnerzahlen haben Einfluss auf die Steuermesszahl. Über diese individuellen Werte erteilen Ihnen die Behörden gerne Auskunft. Von den Finanzbehörden erhalten die Eigentümer sowohl Informationen zum Einheitswert wie auch den Grundsteuermessbescheid

Hebesatz

Der Hebesatz ist im Gemeindesteuerrecht die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem Steuermessbetrag multipliziert wird. Die Gemeinden können den Hebesatz individuelle festlegen. Spitzenwerte für Großstädte finden sich in Berlin und Hagen mit einem Hebesatz für die Grundsteuer B von 810 % (Berlin) bzw. 750 % (Hagen). Die Finanznot zwingt allerdings inzwischen auch kleinere Gemeinden zur Anhebung.Neuer Absatz

Beispiel: Berechnung der Grundsteuer für ein  Einfamilienhaus in Berlin West

Lage: Berlin West, Baujahr 2012, 189 m² Wohnfläche

Einheitswert
  • 189 m² Wohnfläche x 4,90 DM/m² (basierend auf 1964) =926,10 DM
  • x 12 Monate
  • =11.113 DM
  • Verfielfältiger lt. Anlage 7 zum Bewertungsgesetz: 11,9
  • Einheitswert: 11.113 DM x 11,90 = 132.244 DM
  • Einheitswert: 132.200 DM; = 67.592 €

Steuermesszahl

  • Einheitswert:67.592 €
  • davon: 38.346 x Steuermesszahl 2,6 v.T = 99,69 €
  • davon: 29.246 x Steuermesszahl 3,5 v.T = 102,36 €
  • Steuermesszahl: 202,05 €

Hebesatz

  • Hebesatz: 810 %
  • Grundsteuer: Steuermesszahl x Hebesatz
  • = 202,05 € x 8,1
  • = 1.636,60 €/Jahr


Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Erwerb eines Grundstücks. Dabei muss es zu einem Wechsel des Eigentümers an dem Grundbesitz kommen. Folgende Erwerbsvorgänge sind grundwerbsteuerpflichtig:
  • der Kauf von Grundstücken,
  • der Tausch von Grundstücken,
  • der Übergang von Grundbesitz im Rahmen von Gesellschaftsverträgen,
  • Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz,
  • bei Auflösung einer Gesellschaft
  • und bei einer Enteignung
Die Grunderwerbsteuer wird bei obig benannten Erwerbsvorgängen nur einmal fällig. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet wurde, erfolgt die Eigentumsumschreibung durch Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch. Dazu erteilt das Finanzamt nach Zahlungseingang dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Üblicherweise kümmert sich ein Notar um diesen Vorgang.

Von der Grunderwerbsteuer sind folgende Erwerbsvorgänge befreit:
  • Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern,
  • der Erwerb eines Grundstückes durch in gerader Linie Verwandte des Veräußerers,
  • der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses,
  • der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Wert liegt unter 2.500,00 €),
  • bei bestimmten betrieblichen Umstrukturierungen, wenn die Beteiligungsverhältnisse sich mittelbar nicht ändern.

Höhe der Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist Ländersache. und sehr unterschiedlich in Deutschland.  Dadurch ergeben sich unterschiedliche Grunderwerbsteuersätze. Diese liegen zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, jeweils bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer hat sich in den letzten 10 Jahren in den meisten Bundesländern sukzessive erhöht
Steuertipps zur Senkung der Grunderwerbsteuer

Ist in dem  Haus oder der Wohnung welches erworben werden soll sog. Zubehör enthalten, kann deren Wert vom Kaufpreis abgezogen werden. Zubehör sind bewegliche Gegenstände die man ausbauen und an andere Stelle wieder einbauen kann. Zubehör liegt vor, wenn die Sache dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dient, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein und ein räumliches Verhältnis zum Grundstück besteht § 97 BGB
Dazu gehören:
  • Einbauküchen und Einbauschränke
  • Kamine
  • Markisen, Sauna
  • bestimmte Antennanlagen (z. B. Sat-Anlage die nicht fest mit dem Haus verbunden ist)
  • Funkalarmanlage
Der Wert dieser  Gegenstände kann vom Kaufpreis abgezogen werden und muss gesondert im Notarvertrag ausgewiesen werden. Der ausgewiesene Zubehörwert muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zum Gesamtkaufpreis stehen. Es ist dem Finanzamt schwer vermittelbar, dass z.B. bei einem Verkauf einer Eigentumswohnung zu einem Gesamtkaufpreis von 100.000 € in dieser Wohnung eine Einbauküche mit einem Wert von 50.000 € enthalten sein soll.
  • Übersteigt der Wert des Zubehörs 15 % des Gesamtkaufpreises, kann dies Rückfragen seitens des Finanzamtes zur Folge haben. Den Finanzämtern steht dabei ein entsprechender Beurteilungsspielraum zu. Nach unserer Erfahrungen sind hierbei die Finanzämter von Berlin großzügiger wie die im Land Mecklenburg-Vorpommern.

Einsparungsmöglichkeiten beim Kauf von Eigentumswohnungen (Wohnungs- und Teileigentum)

Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt es eine zusätzliche Möglichkeit, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen. Die Eigentümergemeinschaft bildet Rücklagen für die Instandhaltungen am sog. Gemeinschaftseigentum. Wird im Kaufvertrag über die Eigentumswohnung diese Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen, lässt sich Grunderwerbsteuer sparen.

  • Bereits  1991 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Vielmehr liegt insoweit ein Entgelt zur Erlangung eines geldwerten Anspruchs auf Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage vor (BFH 9.10.91, BFH/NV 92, 264). Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und nur der die Wohnung betreffende Teil der Grunderwerbsteuer unterworfen wird.
Wichtig ist eine entsprechende Formulierung im Kaufvertrag wie z.B. "Der vereinbarte Kaufpreis der  Wohnung Nr. ... verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück ...   beträgt 300.000 Euro. Im Kaufpreis ist eine Instandhaltungsrücklage von 30.000 Euro enthalten."
Auf Nachfrage seitens des Finanzamtes muss diese Instandhaltungsrücklage nachgewiesen werden. Einen entsprechenden Nachweis erhalten sie vom WEG-Verwalter.


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